7月末，越來越多的改善型樓盤開始步入市場。作為限價(jià)令鬆綁的延續(xù)，單價(jià)破4萬元的項(xiàng)目開始增多，甚至還有個(gè)別總價(jià)近千萬的樓盤再現(xiàn)了“日光”舊景。於是，單價(jià)、總價(jià)均較高的中高端改善樓盤在冷清的北京樓市中悄然興起。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，8月份可能開盤的32個(gè)新盤中，有一半是改善型項(xiàng)目。而上周新開盤的千萬級(jí)別項(xiàng)目北五環(huán)亞奧·金茂悅項(xiàng)目更是以現(xiàn)房姿態(tài)面世，被傳一小時(shí)內(nèi)就銷售3億元。再加上二手房成交量的明顯回升，近期樓市的一些新變化似乎都印證著購房窗口打開，購房人觀望在逐步消退，開始理性抄底。

　　真的是這樣嗎？北京青年報(bào)記者日前探訪了多處中高端項(xiàng)目後發(fā)現(xiàn)，樓市的回暖遠(yuǎn)未像公佈的銷售數(shù)據(jù)那般耀眼。大部分中高端的改善項(xiàng)目雖然對(duì)外報(bào)出了較高的價(jià)格，但實(shí)際上，在每個(gè)售樓處現(xiàn)場，看房人都可以坐下來和銷售員好好“砍砍價(jià)”。一些電商機(jī)構(gòu)甚至與開發(fā)商合作推出了為購房人提供首付貸款的金融服務(wù)，再加上名目繁多的各類優(yōu)惠，大部分改善型樓盤為了達(dá)成交易，實(shí)際上都以相對(duì)低價(jià)或降價(jià)的姿態(tài)被推入了市場。“無折扣不買房”已經(jīng)在買房人中間形成了共識(shí)。

　　調(diào)查

　　多個(gè)改善型樓盤扎堆入市 售樓處報(bào)價(jià)都能“坐下來談”

　　在各大房地産門戶網(wǎng)站，可以找到大量新盤入市的資訊，不難發(fā)現(xiàn)，改善型的中高端項(xiàng)目，從7月底就開始形成了新盤扎堆的現(xiàn)象。也正是在大量同質(zhì)化産品的競爭下，如何打動(dòng)買房人自然成了開發(fā)商的重中之重。北京青年報(bào)記者在隨買房人實(shí)地探盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，面對(duì)高總價(jià)的改善型項(xiàng)目，無論售樓員如何介紹自身優(yōu)勢，真正能打動(dòng)購房人的仍是售樓員口中的“價(jià)格可以坐下來聊一聊”。

　　上週末，北青報(bào)記者和準(zhǔn)備賣小換大的趙女士一同前往保利融創(chuàng)·楓丹壹號(hào)項(xiàng)目看房，與許多改善型項(xiàng)目一樣，楓丹壹號(hào)的售樓處內(nèi)醒目地?cái)[著周圍地價(jià)的比照?qǐng)D，似乎在提醒著看房人，項(xiàng)目的售價(jià)僅相當(dāng)於地價(jià)的水準(zhǔn)。負(fù)責(zé)接待講解的項(xiàng)目售樓員小孔（化名）表示，項(xiàng)目在售戶型從兩居三居到聯(lián)排別墅都有。對(duì)於趙女士感興趣的145平方米三居，她報(bào)出了600萬元總價(jià)，折合每平方米的價(jià)格超過了4萬元。

　　對(duì)於這樣的價(jià)格，在看到趙女士明顯猶豫後，小孔連忙表示，“您可以先看看樣板間，價(jià)格我們可以坐下來談。”

　　在看過樣板間，確認(rèn)趙女士確實(shí)有買房意願(yuàn)後，小孔在項(xiàng)目的戶型圖上開始計(jì)算真實(shí)的價(jià)格。她以一套七層的145平方米三居室為例，單價(jià)約39986元/平方米，實(shí)際價(jià)格為576萬元，而後她又表示，項(xiàng)目方還給出了額外的優(yōu)惠，折扣之後，扣除電商的優(yōu)惠和付款方式的優(yōu)惠，小孔實(shí)際給趙女士的報(bào)價(jià)為558萬元，相比最早600萬元的價(jià)格，低了近50萬元。

　　類似價(jià)格可以“聊一聊”的情況在改善項(xiàng)目集中的亦莊區(qū)域十分普遍。不久之前這個(gè)區(qū)域曾因?yàn)槌墙?#183;海梓府推出過28800元/平方米起的特價(jià)團(tuán)購房而被認(rèn)為打開了降價(jià)窗口。如今，當(dāng)記者來到與海梓府緊鄰的亦莊·金茂悅時(shí)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目即將新推出的樓座均價(jià)已經(jīng)突破了4萬元/平方米。

　　“其實(shí)不是我們漲價(jià)了，而是之前海梓府的特價(jià)房噱頭的意味太濃，28000元/平方米的特價(jià)房只有幾套，一般購房人還買不到。”對(duì)於項(xiàng)目漲價(jià)的疑慮，接待記者的金茂悅售樓員解釋道，實(shí)際海梓府的簽約價(jià)格在36000元/平方米左右，而金茂悅作為區(qū)域內(nèi)主打綠色科技住宅、精裝修品質(zhì)更高的項(xiàng)目，即將加推的五期産品報(bào)價(jià)雖然突破了4萬元/平方米，但實(shí)際上與6月份開盤的四期産品價(jià)格差距並不大。

　　售樓員給記者算了一筆賬，最受歡迎的161平方米四居室，單價(jià)約42000元/平方米，總價(jià)約為676萬元，相比前一期3.8萬元左右的價(jià)格上漲明顯。但實(shí)際上，這個(gè)價(jià)格同樣是可以談的。售樓員表示，新加推的産品進(jìn)一步加大了促銷力度，除了與網(wǎng)站合作的5萬元抵10萬元優(yōu)惠外，還有一個(gè)9.5折的優(yōu)惠，這樣算下來折後的價(jià)格約為633萬元，便宜了40多萬元。再加上開盤當(dāng)天根據(jù)付款方式還將有不同的折扣，預(yù)計(jì)總價(jià)相比報(bào)價(jià)能降低50萬元，單價(jià)約合在3.9萬元/平方米，與此前的售價(jià)差距不小。

　　發(fā)現(xiàn)

　　改善型買房受困二套房高首付

　　電商配合項(xiàng)目推出首付分期或首付貸款

　　除了價(jià)格上的直接讓利，還有許多項(xiàng)目明裏暗裏為購房人打通了各個(gè)限制渠道。

　　在朝陽區(qū)某項(xiàng)目售樓處，一位售樓員給前來諮詢的北青報(bào)記者認(rèn)真地算著經(jīng)濟(jì)賬，135平方米的三居室，全下來約700萬元，由於前來買房的多是改善型置業(yè)，因此按照現(xiàn)行政策，首付往往需要達(dá)到70%。“現(xiàn)在沒那麼多錢也沒關(guān)係，我們可以做首付分期。”售樓員拿著筆在樓書上算著：700萬的房子，開盤時(shí)可以先交30%的首付，即210萬元；剩餘的40%，也就是280萬元，可以在之後的一年時(shí)間裏交齊即可。