在量價齊跌的北京二手房市場，有一類房源成為了市場中的特例。北京商報記者在海淀、朝陽、東城、西城等區(qū)域的二手房市場調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，在新一輪教育改革的影響下，一些非重點學區(qū)的房源一夜之間搖身一變成為重點學校學區(qū)房，從而價格水漲船高；而另一些老牌學區(qū)房則難抵市場低迷影響，出現(xiàn)量價微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)如今學區(qū)房因其稀缺性而仍有別於其他商品房，但是隨著教育改革深化、教育資源均等化的推進，學區(qū)房的優(yōu)勢將逐漸縮小，其“樓市硬通貨”的角色也將逐漸暗淡。

　　新牌學區(qū)逆勢量價普漲

　　週末的一個下午，置業(yè)顧問王輝(化名)找了個陰涼的地方，將電動自行車停在北京四中門口。馬路對面是北京市鼎鼎有名的黃城根小學，在王輝看來，沒有比這兒更適合招攬生意的地方了。

　　“上半年其他區(qū)域的同事都抱怨房子賣不出去，可是在我的片區(qū)，交易量還是很樂觀的。”從業(yè)三年多的王輝向北京商報記者介紹，在北京二手房交易市場，坐擁名校就意味著保證了交易的量和價，在此基礎(chǔ)上，上半年北京新一輪教改政策的啟動，更是為他的二手房買賣送來了一縷清風。

　　王輝介紹，西城區(qū)德勝門內(nèi)大街周邊有北京四中、黃城根小學、西什庫小學、西四北四條小學、廠橋小學、柳陽街小學等眾多教育資源，因此轄區(qū)內(nèi)的房子沒有學區(qū)、非學區(qū)之分，只是由於學校教育水準的不同而被分為了重點學區(qū)房以及普通學區(qū)房，招生片區(qū)的房子也因?qū)W校的“三六九等”而被標上了不同的身價。今年，西城區(qū)實行義務(wù)教育改革新政，首次試行學區(qū)制，以街道行政區(qū)劃為基礎(chǔ)，建設(shè)11個學區(qū)，轄區(qū)內(nèi)19所小學併入其他小學，有些小區(qū)房子就在此輪調(diào)整中身價大漲。

　　“西城區(qū)官園小學併入黃城根小學，這也意味著官園小學從西城區(qū)一所普通學校搖身一變成為北京市重點，這一變，周邊學區(qū)房就火了。”王輝説，現(xiàn)在官園小學學區(qū)房售價每平方米7萬元以上，而在此之前最高的時候賣過6.8萬元／平方米。

　　除此之外，西什庫小學直接對口北京四中的調(diào)整也帶火了周邊房價。

　　一位長期在該小學所在片區(qū)工作的置業(yè)顧問小王介紹：“西什庫片區(qū)的愛民裏小區(qū)，二手房歷史最高成交價是6.8萬元／平方米，現(xiàn)在每平方米至少漲了3000元，而且交易量也上去了，上個月經(jīng)我手成交的就有6套。”

　　同樣的例子也發(fā)生在東城區(qū)。今年3月東城區(qū)義務(wù)教育首個優(yōu)質(zhì)資源帶掛牌，北池子小學和東高房小學分別成為燈市口小學的分校，這三所學校將統(tǒng)一招收一年級新生，所有新生學籍為燈市口小學學籍。周邊房産置業(yè)顧問向北京商報記者介紹，燈市口小學的學區(qū)房價格向來在6萬-6.5萬元/平方米之間，而北池子小學學區(qū)房售價在5.8萬元/平方米左右，一經(jīng)升級房價每平方米也普漲了兩三千元。“同小區(qū)同面積的房子我去年賣的時候是320萬元，前段時間的交易價格漲到了367萬元。”

　　學校服務(wù)片區(qū)重新規(guī)劃結(jié)束後，上半年積攢的購房需求也相繼釋放，在一定程度上拉升了二手學區(qū)房的交易量。一位東城區(qū)的置業(yè)顧問介紹，安外東河沿小區(qū)轄區(qū)內(nèi)的東師附小今年被合併成為和平裏第四小學低年級部，6月初招生簡章一經(jīng)確定，該小區(qū)迎來了二手房交易小高峰。“僅6月，我們就成交了13套房子，可是上半年我們總共也沒賣出3套。現(xiàn)在這個小區(qū)基本上沒新增房源了。”

　　老牌學區(qū)穩(wěn)中微跌

　　北京商報記者在海淀、西城、東城、朝陽等多區(qū)域走訪調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，價格波動較大的房源多為涉及新教改房源，而片區(qū)未發(fā)生變化的老牌學區(qū)房則一直價格堅挺。

　　海澱區(qū)蘇州街以東、中關(guān)村東路以西的區(qū)域內(nèi)聚集著中關(guān)村第一小學、中關(guān)村第二小學、中關(guān)村第三小學、雙榆樹中心小學、農(nóng)科院附小等多個學校，在這裡從事房産經(jīng)紀四年多的小張介紹，今年海澱區(qū)學校服務(wù)片區(qū)的劃分與去年基本一致，因此並未對周邊房價帶來過多刺激。

　　“中關(guān)村一小的一套學區(qū)房去年的成交價格在460萬-470萬元之間，可是今年只賣到435萬元，還有一套去年報價380萬元以上的房子前不久以365萬元成交。”在小張看來，海澱區(qū)多個學區(qū)房也未能擺脫北京二手房量價下行的影響，從年初至今，不僅房子可議價的空間多了，新增房源也比往年多了近兩成。“這個片區(qū)以上世紀80年代的老房源為主，稍新的房子面積就會比較大，這兩類房源最不好出手，所以可商量的餘地也大。上周雙榆樹中心小學的學區(qū)房就成交了12套，總價都要比去年便宜30萬-50萬元。”

　　打開鏈家線上的網(wǎng)站，點擊“學區(qū)房”標簽，在海澱區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)的二手房頁面裏，多半房源的價格顯示綠色，一位鏈家工作人員介紹：“綠色意味著降價，每頁12套房源中，紅色上升的房源有2-3個，其餘綠色房源降價幅度都在5%左右。”

　　和平裏仲介門店的置業(yè)顧問也總結(jié)道：“房價上漲的環(huán)境下，學區(qū)房的價格是往上躥得最快的，可是在市場疲軟的時候，多數(shù)學區(qū)房也會跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平裏片區(qū)的二手房市場為例，普通房源成交價格降幅在10%-15%之間，而學區(qū)房的降幅為3%-5%。”

　　除了價格的普遍下降外，學區(qū)房的成交量也出現(xiàn)了不同程度的下滑。21世紀不動産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍介紹：“二手房市場先有量的下跌，才會有價格的跟進下跌，上半年學區(qū)房成交量也相應(yīng)同比下降了5%。” 在他看來，上半年貸款申請難度加大、放款速度放緩也制約了一部分買房人。上述海澱區(qū)置業(yè)顧問也向北京商報記者介紹，由於是老牌學區(qū)房，售價一向偏高，以一套總價350萬元、40平方米的房子為例，按照3萬元/平方米的地區(qū)指導價格計算，即便是首套購房者，最多也只能貸款84萬元，而其餘266萬元都要由買房人首付付清，“我的客戶中多數(shù)是以房換房的，手頭房子賣不掉，就買不了新房，一環(huán)扣一環(huán)，自然就影響了學區(qū)房的交易”。

　　摘掉“學區(qū)”即降百萬

　　寇海龍説，小學就近免試入學政策催生了“學區(qū)房”這一概念，隨著中國家庭對教育的重視，家長不惜花費重金購置屬於教育品質(zhì)好的學區(qū)房産現(xiàn)象越發(fā)普遍，尤其是重點學區(qū)房因其稀缺性而備受家長青睞，房價也因此水漲船高。

　　但並非所有學區(qū)房業(yè)主都可以“傍著學區(qū)”一路笑下去。在朝陽區(qū)磚角樓北裏小區(qū)，業(yè)主楊先生默默地鎖上了房門，他的房子是頂樓61平方米的小兩居，雖然是1988年的老房子，但因位於三環(huán)內(nèi)，且對口和平裏第四小學，售價一直比較理想。今年轄區(qū)內(nèi)學校重新規(guī)劃了招生範圍，該小區(qū)對口和平裏四小的資格被取消，楊先生的房子也因此被擱淺至今，未能售出。

　　“去年我報價320萬元，現(xiàn)在降到210萬元了，如果真心想買，也可以讓到205萬元。”雖然楊先生一再退讓，但比起周邊的重點學區(qū)房，楊先生的房子沒了最重要的保值砝碼。

　　今年4月，北京市正式公佈《2014年義務(wù)教育階段入學工作的意見》，實行小學免試就近入學，小學升初中實行單校劃片或多校劃片區(qū)入學，根據(jù)該文件，上半年全市各區(qū)縣對轄區(qū)內(nèi)的教育資源以及對口服務(wù)住宅小區(qū)進行了重新整合調(diào)配，就在此輪調(diào)整中，像楊先生的房子一樣，一些二手房的命運被悄然改變。

　　在東城區(qū)工作的一位置業(yè)顧問向北京商報記者介紹，按照今年的新規(guī)劃，位於東城區(qū)安定門外安德里北街的青年湖小區(qū)對口小學可以直升北京市第一七一中學，小區(qū)居民本以為是件好事兒，但是後來才發(fā)現(xiàn)，一七一中學的片區(qū)只包含小區(qū)三棟樓，不是涉及所有房屋。該置業(yè)顧問坦言：“這樣一分，過不了多久這三棟樓的房價就會異軍突起了。”

　　另外，也有一些不確定因素同樣影響著買房人對學區(qū)房價值的判斷。劉女士在海澱區(qū)看中了一套科育小區(qū)的房子，該小區(qū)的住戶可以直接上中關(guān)村第三小學，但是最近傳來學校可能要拆遷的消息，劉女士開始動搖了：“其實，我也沒有孩子上學的需求，只是覺得學區(qū)房價格會漲得更多一些。”

　　教改深化 需重審學區(qū)房價值

　　雖然與普通商品房相比，學區(qū)房有其獨特優(yōu)勢，但是今年上半年學區(qū)房也未能逃過大勢影響。從上半年北京市二手住宅市場的整體走勢情況來看，二手房價格加速下滑，市場整體由賣方市場過渡到買方市場。

　　偉業(yè)我愛我家集團提供的學區(qū)房較集中的五道口區(qū)域二手房成交價格數(shù)據(jù)顯示，3月該區(qū)域二手房均價為62844元/平方米，6月則降至45944元/平方米，表現(xiàn)出了倒V字形的變動，這與北京全市二手房價格的變動趨勢高度吻合。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前北京市教改逐步實施，在樓市階段性調(diào)整的階段，學區(qū)房作為一種備受關(guān)注的二手房交易，其本身依然會受到樓市宏觀因素的作用。

　　因此，上述業(yè)內(nèi)人士普遍認為，下半年學區(qū)房的量價走勢也將與北京二手房整體市場保持一致，上文所提到的新晉學區(qū)房量價齊升的現(xiàn)象也將逐漸減少，下半年的學區(qū)房市場將進入量少價穩(wěn)階段。

　　一位東城區(qū)的置業(yè)顧問根據(jù)多年經(jīng)驗分析：“上半年很多購房人都在等待新教改的公佈，等到六七月後部分積攢的需求得到了釋放，下半年學區(qū)房的交易量將逐漸平穩(wěn)，價格也很難再逆勢衝高。”

　　胡景暉則認為，通過上半年的教改，北京“優(yōu)質(zhì)中學帶普通小學”或者“優(yōu)質(zhì)小學帶普通中學”這樣的“大帶小”模式在逐漸形成，這可能會促使一些普通學校周邊的房價有上漲衝動，但仍會有效分流聚集于傳統(tǒng)熱點學區(qū)房區(qū)域的購房需求，所以對一些傳統(tǒng)熱點學區(qū)房區(qū)域價格會有平抑作用，近而會平衡全市學區(qū)房的價格。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，北京市《2014年義務(wù)教育階段入學工作的意見》等一系列教育改革的實施，旨在將更多的區(qū)域和學校納入到優(yōu)秀的教育資源體系中，這將有利於打破以往因教育資源的過度集中而引發(fā)的少數(shù)區(qū)域?qū)W區(qū)房價虛高的現(xiàn)象，而隨著教育改革的不斷深化，學區(qū)房也將逐漸失去優(yōu)勢。

　　21世紀不動産集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示：“如果學區(qū)資源能夠逐步得以平衡，以前高價抬升的部分名校周邊的學區(qū)房價格就有可能跌下來，反過來那些非名校周邊的房子，由於學校資源得以提升，價格存在適當補漲的空間，總體而言，義務(wù)階段入學改革越徹底，學區(qū)資源越平衡，學區(qū)房價格就越易受抑制，因此購房人不得盲目追風。”

　　教育改革政策的變化也對學區(qū)房價格的長期穩(wěn)定性形成了考驗。上述置業(yè)顧問均介紹，按照相應(yīng)規(guī)定，學校的招生範圍每年都會公佈一次，而每次微小的調(diào)整也會直接影響到部分房屋的價格，因此他們認為：“越是稀缺的房源越有風險，不能過分相信學區(qū)房所帶來的教育資源的保證，也不要將投資需求集中于學區(qū)房，而是要拋開附屬因素，根據(jù)自身的需求判斷房屋的價格和價值。”

　　（北京商報記者 阿茹汗/文）