剛剛過(guò)去的5月，武漢樓市迎來(lái)今年最強(qiáng)大的開(kāi)盤(pán)潮，累計(jì)共有44次開(kāi)盤(pán)。得益於此，樓市成交突破萬(wàn)套，比4月增加了約400套。

　　樓市打破價(jià)格博弈的觀望僵局了嗎？不然。在武漢，直言降價(jià)的樓盤(pán)極少，但新盤(pán)調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)、減少首付款、老盤(pán)推出特價(jià)房等促銷形式已漸漸成為市場(chǎng)主流。

　　樓市再現(xiàn)推盤(pán)高峰 主流房企定價(jià)謹(jǐn)慎

　　“全武漢90%的人不相信！9999元/平方米起。”昔日漢陽(yáng)地王——九龍倉(cāng)月璽項(xiàng)目的廣告可謂貨真價(jià)實(shí)。實(shí)際上，該項(xiàng)目在6月1日開(kāi)盤(pán)，多種優(yōu)惠疊加下的開(kāi)盤(pán)價(jià)格甚至低於廣告宣傳：最低一套頂層房源售價(jià)僅8800元/平方米。

　　回顧其當(dāng)年的拿地情形，九龍倉(cāng)月璽所在漢陽(yáng)漢鋼中路的月湖B地塊于2010年底出讓，樓面地價(jià)8063元/平，是當(dāng)年甚至今日的漢陽(yáng)單價(jià)地王。按照最低3000元/平方米的建安成本推算，該項(xiàng)目成本價(jià)最低也在11000元/平方米以上。目前，月湖片區(qū)多為高端項(xiàng)目，銷售均價(jià)普遍在12000-14000元/平方米。而九龍倉(cāng)月璽卻以8800-12656元/平方米的價(jià)格出售，令業(yè)內(nèi)十分震驚。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院監(jiān)測(cè)，今年5月，武漢樓市推盤(pán)44次，開(kāi)盤(pán)數(shù)為2014年月度新高。累計(jì)推出9960套房源，其中有12個(gè)項(xiàng)目為首次上市，堪稱上市新盤(pán)最多的月份。

　　而從開(kāi)盤(pán)價(jià)格來(lái)看，市場(chǎng)關(guān)注度較高的樓盤(pán)如中鐵建梧桐苑、萬(wàn)科嘉園、東湖楚天府、到花樣年花郡、九龍倉(cāng)月璽等，普遍低開(kāi)入市，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的衝擊非常明顯。

　　“跑得快”正流行 武漢促銷尚屬溫和

　　“5月到6月初，萬(wàn)科、九龍倉(cāng)旗下項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都引起了極大關(guān)注，無(wú)外乎價(jià)格大大低於預(yù)期，對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的壓力不言而喻。”中國(guó)指數(shù)研究院華中總監(jiān)李國(guó)政分析，市場(chǎng)降溫時(shí)，除了新盤(pán)低開(kāi)外，老盤(pán)多采用團(tuán)購(gòu)、贈(zèng)送優(yōu)惠、特價(jià)房、減配降價(jià)、“硬降”清倉(cāng)等方式，實(shí)現(xiàn)資金回籠目的。不過(guò)相對(duì)於其他城市動(dòng)輒3成以上的降幅案例，武漢樓市調(diào)整尚屬溫和，小幅促銷及特價(jià)房流行。

　　在上市供應(yīng)量劇增的背景下，新盤(pán)低開(kāi)入市具有刺激作用，因此成就了5月武漢住宅成交12614套的成績(jī)。同時(shí)，開(kāi)盤(pán)首日的去化率得以回升至五成以上。但由於房?jī)r(jià)降幅多在10%以內(nèi)，所以開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目並未出現(xiàn)“日光”的熱銷勢(shì)頭。

　　老盤(pán)對(duì)直接降價(jià)顧慮重重，仍在積極尋找有效對(duì)策，各種活動(dòng)行銷豐富多彩，在最炎熱夏天到來(lái)之際，樓市溫度卻一度冷凍。數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格在連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月後首次環(huán)比下跌，十大城市中8個(gè)城市環(huán)比下跌。從短期供需情況看，市場(chǎng)供應(yīng)增加，成交明顯回落給房企銷售帶來(lái)較大壓力，部分企業(yè)近期加大推盤(pán)力度並調(diào)整定價(jià)策略，如通過(guò)打折促銷、贈(zèng)精裝、首付分期等多種方式加大優(yōu)惠力度；這些以價(jià)換量的措施有利於促進(jìn)市場(chǎng)成交，但一定程度上促使房?jī)r(jià)下降。

　　百城住宅均價(jià)兩年來(lái)首降 “下半場(chǎng)”是場(chǎng)硬仗

　　根據(jù)中國(guó)房地産指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月後首次環(huán)比下跌。國(guó)內(nèi)房地産價(jià)格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之後進(jìn)入調(diào)整階段。

　　樓市已進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)難免會(huì)分化、洗牌。尤其今年正處?kù)逗暧^經(jīng)濟(jì)觸底與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，樓市行情也不容樂(lè)觀。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前已有大量中小房企面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別品牌房企已被收購(gòu)股權(quán)。今年樓市下半場(chǎng)，房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)佔(zhàn)據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化。

　　不過(guò)，市場(chǎng)的聲音也並非全盤(pán)悲觀。從成交來(lái)看，今年前5個(gè)月武漢住宅成交共計(jì)61415套，比2013年同期的60560套還多855套，這説明市場(chǎng)龐大的需求依然存在，這也是房企打好“下半場(chǎng)”的信心來(lái)源。而擺在房企面前的問(wèn)題就只剩一個(gè)：在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，怎樣的産品和價(jià)格，才能贏得這場(chǎng)戰(zhàn)役的勝利？