持續(xù)上漲近兩年的“百城房價”首現(xiàn)跌勢。6月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)佈5月百城房價變動情況。根據(jù)中指院對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，2014年5月，百城(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來首次環(huán)比下跌。其中，環(huán)比下跌的城市達到62個。

　　多位接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪的業(yè)內人士指出，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企，目前市場上絕大多數(shù)7折項目都來自於中小型開發(fā)企業(yè)。而龍頭房企也開始走出惜售、觀望的狀態(tài)，高調加入降價大軍。綜合多方因素預測，6月房企可能進一步加大促銷力度。

　　62城市房價環(huán)比下跌

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，在100個城市中，有37個城市環(huán)比上漲，62個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，5月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少18個，其中漲幅在1%以上的有7個，較上月減少4個；5月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個。

　　同比來看，百城住宅均價與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個百分點，為連續(xù)第5個月縮小。按中位數(shù)計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7299元/平方米，環(huán)比上月上漲0.19%。

　　另外，根據(jù)百城價格指數(shù)系統(tǒng)對北京、上海、廣州、深圳等十大城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，5月十大城市住宅均價為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，為連續(xù)環(huán)比上漲23個月後首次下跌，下跌城市個數(shù)增加至8個。具體來看，僅北京、天津環(huán)比 上 漲 ， 漲 幅 分 別 為0 .6 9 %、0 .08%；其他城市環(huán)比下跌，其中南京環(huán)比跌幅最大，為1.36%；杭州、深圳、成都跌幅在0.5%至1%之間；武漢、上海、重慶(主城區(qū))、廣州跌幅在0.5%以內。

　　同比來看，十大城市平均價格上漲13.97%，連續(xù)第19個月上漲，漲幅較上月縮小1.40個百分點。5月，十大城市全部同比上漲，北京上漲22.39%，漲幅仍居十大城市首位但持續(xù)縮小；廣州上漲15.14%，位列北京之後；上海、深圳、南京漲幅在10%至15%之間；武漢、天津、重慶(主城區(qū))、杭州漲幅在5%至10%之間；成都同比上漲1.09%，漲幅最小。

　　中指院方面分析認為，2014年5月，百城住宅平均價格在連續(xù)環(huán)比上漲23個月後首次環(huán)比下跌，十大城市中8個城市環(huán)比下跌，這意味著“國內房地産價格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之後進入調整階段”。

　　此外，該機構進一步分析指出，從近期房地産市場供需情況來看，市場供應增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，部分企業(yè)近期加大推盤力度並調整定價策略，如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優(yōu)惠力度；這些以價換量的措施有利於促進市場成交，但一定程度上促使房價下降。

　　中小房企成降價主力軍

　　根據(jù)中指院發(fā)佈的百城房價數(shù)據(jù)顯示，在5月房價環(huán)比下跌的62個城市中，跌幅居前十位的依次是：汕頭、呼和浩特、寶雞、秦皇島、日照、蕪湖、張家港、南寧、嘉興、溫州。其中，汕頭、呼和浩特和寶雞環(huán)比跌幅超過3%。

　　《經(jīng)濟參考報》記者注意到，5月全國房地産市場整體成交量依舊呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，浙江、江蘇、江西等華東省份出現(xiàn)的降價潮正逐漸蔓延至包括一線城市在內的全國範圍。5月，廣州、北京等市場先後出現(xiàn)“全盤零首付”的樓盤項目。廣州方面，全月有超過150個樓盤推出優(yōu)惠促銷活動，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動。

　　另據(jù)市場機構CR IC研究中心的研究報告指出，綜合而言，本輪樓市降價潮大有趕超2011年的降價之勢。在優(yōu)惠力度上，6折讓利再度出現(xiàn)，不過市場上目前還是以8至9折為主；在房企參與度上，大至龍頭房企，小至地方企業(yè)均有涉及；而在産品類別上，房企主攻剛需産品，刺激剛需客群入市。

　　C R IC研究中心研究員沈曉玲告訴《經(jīng)濟參考報》記者，經(jīng)過年初以來業(yè)績增長動力不足的衝擊，龍頭房企也擺脫了惜售、觀望的狀態(tài)，開始出擊市場，高調加入降價行列。其中，萬科、恒大分別在廣州、瀋陽以7折力度籠絡客源。

　　沈曉玲還説，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企。目前全國樓市出現(xiàn)的絕大多數(shù)7折項目都來自於中小型開發(fā)企業(yè)。“對於大型開發(fā)企業(yè)來説，全國化佈局分散企業(yè)風險，增加週轉能力，而中小型房企則受限于項目佈局，一旦遇到市場降溫，將首當其衝，選擇以價換量是保證企業(yè)運作的必然選擇，在降價力度上往往也採取一降到底的策略”。

　　區(qū)域性降價或將加速

　　回望剛剛過去的5月，在樓市量價齊跌的同時，地方政府主導的“救市”大軍也在擴容。

　　先後有寧波、鄭州、天津、海口等城市在當月傳出將出臺“刺激樓市”的相關政策。中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月，傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個，其中明確落地政策城市也超過了6個城市。如果疊加在2013年出臺“救市”政策的城市，那些庫存高企、成交萎靡的地方很多已開始放鬆樓市調控政策。

　　值得一提的是，杭州在5月出臺了“限價令”，如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%，將通過技術手段限制網(wǎng)簽。另外，5月12日，央行發(fā)佈的“央五條”要求商業(yè)銀行將首套房貸回歸正常化，支援首次購房按揭貸款，提高貸款效率。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，從5月的房地産市場及百城房價數(shù)據(jù)來看，房地産下行趨勢明確，樓市已經(jīng)開始週期性調整。他進一步分析認為，相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導致的市場調整，本次樓市出現(xiàn)調整的主要原因為：資金價格上漲導致房地産按揭、開發(fā)信貸收緊；以及全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現(xiàn)供應過剩。

　　張大偉認為，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為“非政策因素”導致的市場蕭條，這也可能會導致本輪市場的調整週期更長，“特別是非核心城市、城市非核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價格調整”。

　　此外，張大偉還表示，5月百城房價數(shù)據(jù)顯示，“華東區(qū)域整體樓市出現(xiàn)頹勢，浙江、江蘇、江西等華東省份出現(xiàn)區(qū)域性降價，房價變化從之前的點狀分佈出現(xiàn)了塊狀變化，調整的速度加快”。

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素作用下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉向，購房者觀望情緒加重，房企“讓利跑量”心理漸佔上風。張大偉據(jù)此預測，綜合多方因素，6月房企可能進一步加大促銷力度。(記者 高偉 梁倩)