為了買房四處托關(guān)係的楊先生，現(xiàn)在已經(jīng)不再著急房子的事。原因並不是已經(jīng)買到了，而是楊先生準備碰碰運氣，坐等自住房。這一心態(tài)的轉(zhuǎn)變，來自於上周生物醫(yī)藥基地成交了兩幅自住房地塊，自住房建面超過13萬平方米，限價15000元/平方米。

　　這種現(xiàn)象反映了樓市普遍的觀望心態(tài)。儘管有人提醒楊先生：自住房萬一買不到，再轉(zhuǎn)回商品房時價格有所變動豈不賠了夫人又折兵？但楊先生並不以為然。因為他確信像他一樣心態(tài)的購房人不在少數(shù)。“這麼多人都不買商品房，還怕商品房能漲得上去？”楊先生説。

　　購房人越來越淡定，導(dǎo)致開發(fā)商越來越不淡定。買賣雙方的博弈似乎向著購房人傾斜。數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商5月推盤意願上升明顯，或許將破2010年限購以來單月推盤紀錄。“不能再等了，等到下半年自住房大面積入市，我們的商品房蓄客問題恐怕更嚴重。現(xiàn)在必須搶了，而且還得有足夠的性價比吸引購房人不等自住房而果斷出手商品房才行。”一位開發(fā)商表示。

　　開發(fā)商忙跑量 並積極提升性價比

　　原本計劃6月開盤的某項目，開盤計劃將會提前。該項目相關(guān)人士坦言，這也是被逼無奈。“看看前一陣子金隅自住房現(xiàn)場審核的場景，再對比一下我們現(xiàn)在蓄客的難度，若不加緊搶客戶，等到下半年自住房項目全面供應(yīng)後，恐怕我們更難成交了。”

　　實際上，對於該開發(fā)商個人而言，他更傾向於以“不動”應(yīng)對當(dāng)下樓市的觀望。在他看來，畢竟自住房供應(yīng)有限，等多數(shù)購房人在自住房的運氣較量中碰壁後，還是會回歸商品房的，到那時或許商品房還能迎來一輪更溫暖的春天。

　　“我們綜合了自住房等因素對商品房銷售的影響，向高層彙報，期望調(diào)低銷售目標(biāo)與預(yù)期，延期銷售。不過，集團最終沒有通過調(diào)目標(biāo)的提案，並下達死命令，一定要實現(xiàn)銷售目標(biāo)，力保企業(yè)年中報表不掉鏈子。”該開發(fā)商説。

　　因此，原本計劃6月開一次盤的該項目，只能謀劃著提前開盤了。“不能耽誤了，因為開一次並不一定就能完成任務(wù)，必須騰出時間來，爭取開兩次盤，小步快跑，以求任務(wù)達成。從開盤條件而言，提前至5月份對於我們既定的節(jié)奏而言，還是很倉促的。原本計劃在樣板區(qū)、樣板間等方面下更多的工夫，現(xiàn)在看來也不敢在這些方面耗時間了。”該開發(fā)商説。

　　而事實上，在當(dāng)下樓市觀望情緒瀰漫的背景下，並不是搶先入市便可以實現(xiàn)銷售目標(biāo)。縱觀近期市場上真正實現(xiàn)開盤熱銷的項目，基本都是調(diào)低了價格預(yù)期的樓盤。

　　為此，上述開發(fā)商表示，他們也正在商量將原定的精裝修産品簡化為毛坯産品。“市場波動中，哪兒還敢憑藉精裝修抬高溢價啊，現(xiàn)在想降低價格預(yù)期同時獲得合理利潤，只能撇開精裝修，給購房人更多實在的實惠了。”

　　不難看出，對於剛需盤而言，開發(fā)商認為觀望情緒會隨著自住房更大面積入市而持續(xù)加深。調(diào)整推盤節(jié)奏，在冰點之前跑量，並提升性價比吸引購房人將成為主流。這從5月預(yù)計開盤的項目清單也可見一斑。

　　5月37個盤入市 創(chuàng)限購以來推盤紀錄

　　繼4月，京城樓市一輪“搶開”過後，5月開發(fā)商仍將加大推盤力度。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括路勁世界城、首開香溪郡、首地·浣溪谷、潤楓領(lǐng)尚等項目在內(nèi)，北京商品住宅市場將有37個項目預(yù)計入市，同比去年增加了32%，同時，創(chuàng)下自2010年北京開始限購以來，5月同期開盤項目量的新高。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，在自住商品房下半年即將大面積上市的供應(yīng)壓力下，今年上半年將成為剛需項目衝刺跑量的最後時期。而3、4月份，在預(yù)售審批從緊及樓盤蓄客情況不理想的雙重因素制約下，仍有很多剛需項目的開盤時間被迫一再延後。但進入5月，臨近房企衝刺上半年業(yè)績的時間窗口，為了交出一份理想的半年報，對下半年融資及項目銷售形成有利影響，眾多樓盤恐怕既使各方麵條件不太完備，也會選擇強行開盤，因此5月上市項目量大增。

　　一方面開發(fā)商加大推盤力度，另一方面則是樓市觀望情緒的蔓延，這變相導(dǎo)致樓市供需的逆轉(zhuǎn)。“在售項目蓄客難度一再加大，隨著開發(fā)商整體推盤意願的增加，市場供應(yīng)水漲船高，進一步稀釋供需比例關(guān)係。為了實現(xiàn)銷量，開發(fā)商恐怕只能依靠降價手段來吸引購房者。預(yù)期5月，停漲、降價入市的項目還會增多。”高珊表示。

　　某國企開發(fā)商則表示，説降價樓盤將增多的可能性依舊不大，開發(fā)商目前還都處於“暗降”過程中，因為當(dāng)前雖然房子不好賣，但並未觸及開發(fā)商降價紅線，尤其是從開發(fā)商自身經(jīng)營狀況而言，開發(fā)商無需甩盤。“開發(fā)商整體還處於降低價格預(yù)期，以求適當(dāng)出貨以降低庫存風(fēng)險，遠未到要降價甩盤。”開發(fā)商強調(diào)。

　　中高端樓盤供應(yīng)提速

　　雖然，預(yù)計入市的37個項目中，剛需盤佔多數(shù)，但也可以看得出來，改善型樓盤、高端樓盤的供應(yīng)也明顯提速。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在5月份預(yù)計入市的37個項目中，不乏國韻村、中信府世家、京投銀泰·公園悅府、京投銀泰·琨禦府、九章別墅等改善型樓盤及高端樓盤的身影。“改善型樓盤有意入市的達到10個，高端樓盤達到7個，比今年前四個月高端盤推盤明顯提高。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，剛需盤是在和自住房搶時間，而高檔盤則是為了避開下半年高檔盤扎堆。“配建自住房的地塊，商品房部分樓面價都很高，可以預(yù)見，這些地塊的商品房將都瞄準高端。所以，高檔盤下半年逐步入市的改善盤、高檔盤數(shù)量也不少，同質(zhì)化競爭壓力顯而易見。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　為了搶得先機，改善盤與一些高檔盤的定價策略也頗為謹慎。在已公佈售價的項目中，除了像首開·常青藤、潤澤公館這種久未開盤的項目提價幅度較大以外，多數(shù)中高端項目的售價並未出現(xiàn)明顯上漲。

　　在一些改善盤扎堆的板塊，如亦莊板塊，亦莊·金茂悅、中信府世家以及別墅項目遠洋天著的售價都將與前期開盤價格持平。某開發(fā)商坦言，預(yù)售證審批固然是一個坎兒，但從銷售一線的客戶反饋來看，確實有點不太敢漲了，購房人可以有更多的選擇性，對價格變動極為敏感。

　　另外，一些經(jīng)濟型別墅樓盤，顯然也在與城市公寓搶客。以昌平香江別墅為例，該項目定價22000元/平方米，甚至低於當(dāng)前北京六環(huán)環(huán)線的普通住宅項目，計劃推出聯(lián)排、雙拼、獨棟三種産品類型，戶型從310平方米-490平方米，總價550萬元起。不同産品形態(tài)樓盤間的混戰(zhàn)，導(dǎo)致一些改善型樓盤在定價過程中，不得不顧慮更多。

　　土地高燒或傳導(dǎo)商業(yè)地産定價

　　商品房市場觀望情緒蔓延，土地市場卻是高燒不退，甚至有開發(fā)商也大呼看不懂同行要怎麼玩轉(zhuǎn)高價地。

　　上周，住總正華高價競得生物醫(yī)藥基地地塊，樓面價約14000元/平方米，比該地塊自住房限價僅低1000元/平方米。不久又傳來新消息，民企金科拍得生物醫(yī)藥基地另一塊地，商品房樓面價達到16800元/平方米，這一價格高出了該地塊自住房限價近2000元/平方米。一位開發(fā)商大呼：他們要幹什麼？實在看不懂了。

　　不管開發(fā)商怎麼玩轉(zhuǎn)高價地，其宗旨毫無疑問首要的即是不賠錢。為此，開發(fā)商勢必在其有定價權(quán)的商品房上賺取利潤。“這也是為什麼業(yè)內(nèi)一致認為下半年定位高端的樓盤會較多。”一位開發(fā)商説。

　　然而，隨著開發(fā)商拍地競爭激烈，純自住房地塊也屢見不鮮。就以金科上周收入囊中的生物醫(yī)藥基地地塊為例。業(yè)內(nèi)人士分析認為，金科若想不賠錢，只能從該地塊的商業(yè)立項部分來找平自住房的虧空。可以預(yù)見，土地出讓競配建自住房的規(guī)則不僅將造就更多的高檔盤，還將傳導(dǎo)至商業(yè)立項的産品價格大幅上漲。

　　本版文並製表/張蛟