“過(guò)去兩三年越來(lái)越多的房企走出去了。其他企業(yè)我不知道，萬(wàn)科走出去基於三個(gè)原因，一是為了學(xué)習(xí)，二是為了請(qǐng)進(jìn)來(lái)，三是為中國(guó)投資者提供一個(gè)海外置業(yè)渠道。”在3月上旬萬(wàn)科2014年業(yè)績(jī)發(fā)佈會(huì)上，萬(wàn)科總裁鬱亮這樣解釋公司“出海”的原因。

　　而從萬(wàn)科海外投資的形式與力度上看，萬(wàn)科對(duì)於海外投資還是非常謹(jǐn)慎的，目前所有項(xiàng)目均選擇了與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。在2014年2月份宣佈聯(lián)合美國(guó)知名地産商RFR、Hines攜手開(kāi)發(fā)曼哈頓列剋星敦大道610號(hào)項(xiàng)目前，萬(wàn)科只是在2013年投資了3個(gè)海外項(xiàng)目，分別位於中國(guó)香港、新加坡、紐約，投資總額44億元，而這個(gè)金額放在北京，最多只能幫助萬(wàn)科在四、五環(huán)之間獲取一幅體量適中的地塊。

　　萬(wàn)科將加大國(guó)際化比重

　　雖然萬(wàn)科表示十分重視海外戰(zhàn)略的發(fā)展，但海外市場(chǎng)短期內(nèi)對(duì)其業(yè)績(jī)的影響則十分有限。從萬(wàn)科自己的表態(tài)也可以看出，其出海更多的為了提升公司的整體素質(zhì)，包括公司治理、組織結(jié)構(gòu)等方面的完善。

　　鬱亮就表示，萬(wàn)科“小股操盤(pán)”的輕資産運(yùn)營(yíng)模式就是學(xué)習(xí)鐵獅門(mén)，“鐵獅門(mén)是操盤(pán)賺錢(qián)、經(jīng)營(yíng)也賺錢(qián)。你不是具體跟別人合作，就不知道別人怎麼運(yùn)作的。跟別人合作，我們有一個(gè)要求，派人去裏頭工作，了解實(shí)際怎麼運(yùn)作。萬(wàn)科所有海外項(xiàng)目我們都找當(dāng)?shù)貎?yōu)秀髮展商進(jìn)行合作，主要為了學(xué)習(xí)他們好的經(jīng)驗(yàn)、好的做法。”

　　據(jù)悉，“小股操盤(pán)”是萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，使用萬(wàn)科品牌和産品體系，共用萬(wàn)科的信用資源和採(cǎi)購(gòu)資源。通過(guò)輸出管理和品牌，這種輕資産模式有利於提升萬(wàn)科的凈資産收益率。也意味著在同等的資産規(guī)模下可以支援更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲得更大的市場(chǎng)份額。

　　同時(shí)，鬱亮稱(chēng)，萬(wàn)科走出去也是為了請(qǐng)進(jìn)來(lái)。“我們通過(guò)海外走出去之後，發(fā)現(xiàn)有更多機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)找到萬(wàn)科希望談合作問(wèn)題，現(xiàn)在越來(lái)越多機(jī)構(gòu)也在謀求國(guó)內(nèi)發(fā)展，把他們?cè)诎l(fā)達(dá)市場(chǎng)上積累的經(jīng)驗(yàn)在國(guó)內(nèi)來(lái)複製，這塊我們也在做一些安排。而隨著中國(guó)國(guó)際化程度提高，經(jīng)商、留學(xué)等等，配置海外房産需求是存在的，我們?yōu)樗麄兲峁┻@個(gè)機(jī)會(huì)。基於這些原因，萬(wàn)科選擇做海外投資。”

　　鬱亮還透露，現(xiàn)在萬(wàn)科操作的項(xiàng)目有400個(gè)，但只有4個(gè)在海外，比例非常低，未來(lái)會(huì)提高。萬(wàn)科走出去並不是因?yàn)橐祝菫榱藢W(xué)習(xí)，提高自己的能力。從這一點(diǎn)出發(fā)，萬(wàn)科沒(méi)有給自己設(shè)置外海項(xiàng)目需要達(dá)到多少的比例。但是毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科會(huì)越來(lái)越多的加大國(guó)際化比重。

　　出海策略各不同

　　實(shí)際上，對(duì)於海外投資持謹(jǐn)慎態(tài)度的不止萬(wàn)科一家。中國(guó)海外集團(tuán)副董事長(zhǎng)孔慶平就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)比較大，除了在中國(guó)港澳地區(qū)，中海地産去其他海外市場(chǎng)投資會(huì)十分謹(jǐn)慎。“目前中海地産只是在倫敦的核心地段有2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都是前兩年收購(gòu)的。2008年全球金融危機(jī)確實(shí)給了我們一些機(jī)會(huì)，讓歐美的資産處?kù)兑粋€(gè)比較低的價(jià)位，但我們收購(gòu)也是比較有節(jié)制的。目前中海只收購(gòu)現(xiàn)成的項(xiàng)目，希望以此為一個(gè)點(diǎn)，慢慢建立一個(gè)團(tuán)隊(duì)，再通過(guò)這個(gè)團(tuán)隊(duì)了解市場(chǎng)、熟悉市場(chǎng)，進(jìn)而尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。” 孔慶平表示。

　　對(duì)此，有分析師認(rèn)為，“中海地産本來(lái)就是香港上市公司，有著很好的國(guó)際化發(fā)展基礎(chǔ)，先在倫敦購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，對(duì)倫敦市場(chǎng)進(jìn)行較深入了解後再伺機(jī)進(jìn)行房地産開(kāi)發(fā)，這是必然路徑。”

　　而和萬(wàn)科、中海的謹(jǐn)慎投資相比，碧桂園、綠地等房企在海外投資上則激進(jìn)的多，不但金額總量大，其大部分項(xiàng)目都是獨(dú)資。以碧桂園為例，不到一年時(shí)間便在馬來(lái)西亞拿下3宗凈地，同時(shí)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。而自去年金海灣項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆之後，碧桂園海外戰(zhàn)略也繼續(xù)升級(jí)。今年2月底，碧桂園斥資7300萬(wàn)澳元購(gòu)買(mǎi)了位於雪梨西北部的一處開(kāi)發(fā)用地，此項(xiàng)目為碧桂園首次進(jìn)軍澳大利亞市場(chǎng)，且瞄準(zhǔn)了高端住宅市場(chǎng)，預(yù)計(jì)售價(jià)超過(guò)1萬(wàn)澳元/平方米。碧桂園總裁莫斌也表示，未來(lái)5年碧桂園海外市場(chǎng)銷(xiāo)售份額將佔(zhàn)集團(tuán)銷(xiāo)售額的1/3，而在未來(lái)十年的規(guī)劃中，海外市場(chǎng)將與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)兩分天下。

　　對(duì)此，同策諮詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)客戶(hù)海外置業(yè)市場(chǎng)潛力巨大，而國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地産仍然處?kù)秲r(jià)值低估階段，國(guó)內(nèi)房企的項(xiàng)目投資剛好處?kù)冻椎氖袌?chǎng)階段，市場(chǎng)週期的特徵決定品牌房企繼續(xù)積極佈局海外市場(chǎng)。

　　不過(guò)，相比于上述幾家房企的國(guó)際化戰(zhàn)略，也有部分房企對(duì)出海並不感冒。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就表示，融創(chuàng)肯定不會(huì)去海外。“美國(guó)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的資金成本比中國(guó)低很多，它的成本利息是零，我們是背著6%、7%的利息去那兒，同時(shí)，放棄一個(gè)13億人的市場(chǎng)去做國(guó)外市場(chǎng)，我覺(jué)得不是我們的選擇。”孫宏斌稱(chēng)。