香港樓市:大仲介行月虧千萬　大開發(fā)商或繼續(xù)降價　難以波及內地樓市

　　在香港樓市調控“雙辣招”和美聯儲退出QE甚至降息的預期下,香港樓市陷入“降價才有銷量”的困局之中,二手樓市更是陷入冰封,業(yè)內高管稱和去年年初比:“一個天上,一個地下”,大仲介已經開始熬“月虧千萬”的苦日子,而三成小仲介已經關門,預計今年仲介行業(yè)有半數經紀將流失。

　　但是,對於房地産市場是否“轉熊”崩盤,大部分業(yè)內人士並不認同,多預期今年樓市或有一成至兩成降幅,隨著價格下降,交易量將逐漸平穩(wěn),而內地樓市,尤其大城市由於交易量大,人口凈流入,受香港樓市影響的可能性極小。

　　上圖為香港一樓盤昨日開盤現場。

　　昨日,一高調“劈價”的明星樓盤在香港正式抽籤開售。業(yè)內人士表示,該樓盤降價之後,價格甚至低於周邊的二手樓盤。從發(fā)售現場的情況來看,減價戰(zhàn)略果然湊效,一早在售樓部等待購房的人群近千人。

　　一、二手樓價“倒掛”

　　在部分一手樓降價贈稅,逆勢受到市場熱捧之時,香港一手房和二手房之間的價差正在進一步縮小。美聯物業(yè)住宅部行政總裁布少明便公開表示,“爾巒”減價開售令同區(qū)二手冰封,同區(qū)的二手業(yè)主有心出貨,要減10%才有機會獲承接。

　　“可是賣家好難減價的,二手買賣現在好難做。”在繁華的銅鑼灣街頭,一家小型地産仲介負責人稱,現在主要靠租盤來維持生意。香港的二手房交易數據也顯示了市場的淡靜:截至1月份,香港的二手樓市已經連續(xù)5個月錄得低於3000宗成交。

　　越來越多的仲介門店已經消失,記者走訪了銅鑼灣、灣仔、旺角等多個區(qū)域,除了在銅鑼灣的駱克道分佈著幾家小的仲介門面,其他地方連仲介店都難以找到。

　　中原地産亞太區(qū)總裁陳永傑在位於中環(huán)的辦公室裏接受了本報記者專訪,説起目前香港地産代理市場的走勢,他嘆息説:“目前整個香港二手交易量萎縮超過40%,一手交易萎縮了一半,預計2月份,二手樓交易還會下跌,成交量有機會低於2000套。”其坦言,目前市場上有三分之一的小型仲介行已經關門大吉。

　　即使是還在“撐著”的仲介,日子也不太好過。陳永傑坦言,中原地産在香港的住宅部門本月預虧2000萬元。而其餘大型仲介的日子“也好不到哪去”。

　　半年內或有過半經紀人流失

　　不但地産仲介行紛紛收縮戰(zhàn)線,部分本來從事地産仲介的人士也被迫轉行。陳永傑表示,中原地産雖然沒有關閉門店,但是仲介經紀也出現流失。“去年年初我們擁有4000名經紀,現在已經流失了一成。到今年年中,預計可能只剩下2800人左右。而全港的經紀人數大約會流失一半。”

　　剖析:“雙辣招”與美聯儲政策令香港樓市遇冷

　　此輪下跌,2013年初港府推出的“雙辣招”無疑是重要的推手。陳永傑直言,自從“雙辣招”推出後,香港的換房成本劇增。“如果房産倒賣,三年內漲幅要超過20%才有賺頭,因此現在炒賣房産的投資者基本絕跡了,而有換房需求的人也很謹慎,造成房産交易需求極度萎縮。”

　　而美聯儲的量化寬鬆政策也讓香港樓市的壓力徒增。此前,一名要求匿名的香港政府高官曾在私人場合表示,由於美聯儲不正常的貨幣政策,香港樓價已經歷了超長牛市,銀行利率是主導這一輪週期的關鍵因素。而多位銀行界人士也認同這一觀點。

　　交銀國際董事總經理兼首席策略師洪灝對記者表示,港幣和美元的聯繫匯率機制使得港幣和美元緊緊捆綁在一起,以往美元貶值,港幣也跟著貶值。“市場利率在上升,香港的利率也會跟漲的,而且香港房産按揭大部分是浮動的利率,資産的敏感性更高,因此在美聯儲逐步退出QE的大背景下,香港的樓市壓力非常大。”

　　而香港樓市是否已經“牛轉熊”進入下跌週期?上述香港政府高官的判斷是“頂多算進入平穩(wěn)期,還沒進入下跌週期。”並表示“政府一旦確認樓市進入下跌週期,將會沿用逆週期思維放鬆調控。”而香港金管局總裁陳德霖日前也表示,當前樓價僅屬輕微下跌,住宅按揭貸款也因金管局的六輪逆週期措施而放緩,尚難確定樓市是否已從上升週期轉入下降週期。

　　對於“劈價賣樓”,利嘉閣地産研究部主管周滿傑判斷,前述樓盤降價尚未産生連鎖效應,但不排除未來會有其他開發(fā)商跟進降價。陳永傑表示,大開發(fā)商降價的可能性更高,而小開發(fā)商則比較難跟進。

　　專家:金融機制與樓市容量不同難以波及內地

　　在港的資深金融及投資銀行家溫天納則認為,香港樓市此輪降價並非金融海嘯或者失去需求,而是行政方面的調控導致需求沒有辦法提振,美國加息預期確實將影響香港樓市,但是據其預期,美國加息基本是2015年或者2016年,甚至再往後的事情。

　　溫天納表示,目前香港樓市並未出現恐慌,在此基礎上,大崩盤的可能性不大。“年內頂多下降10%”。

　　而美聯儲加息同樣對於內地的資金面有所衝擊。溫天納表示,若資金持續(xù)從新興市場流出,中國也會有機會受到衝擊。但是,“自去年末季以來,熱錢重新進入中國市場,目前並沒撤出。”即使是美聯儲退市導致美國利率上漲造成下半年中國市場流動性可能會難以樂觀,也在央行可控的範圍中。

　　而對於香港樓市冰封是否蔓延到內地,溫天納認為,香港房地産若是出現大幅動蕩,對內地房地産會有一定的影響,但難以出現多米諾骨牌式效應。

　　而陳永傑則表示,由於市場容量大,交易稅費偏低,內地的房地産整體情況好于香港。而記者從市場資訊中了解到,目前在內地如上海、杭州等多個城市,二手仲介行尚在大舉擴張。(記者　潘彧)