經(jīng)歷了2013年的狂歡之後，2014年的房地産市場(chǎng)將會(huì)走向何方？持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)又將出現(xiàn)什麼樣的變化……圍繞這些現(xiàn)在全國(guó)上下都非常關(guān)注的房地産熱點(diǎn)話題，12月8日上午，長(zhǎng)三角房地産研究院的四位權(quán)威專家在鎮(zhèn)江掀起了一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴，共同聚焦和探討“後國(guó)五條時(shí)期”房地産業(yè)的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。此次高峰論壇由鎮(zhèn)江市住建局、長(zhǎng)三角房地産研究院主辦，鎮(zhèn)江潤(rùn)陽地産、發(fā)現(xiàn)傳媒承辦，活動(dòng)的權(quán)威性和前瞻性吸引了鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)氐姆科缶⒑椭髁髅襟w悉數(shù)到場(chǎng)。

　　■本報(bào)地産評(píng)論員 劉莉

　　房地産業(yè)仍處?kù)丁包S金十年”

　　南京大學(xué)不動(dòng)産研究中心主任 高波

　　根據(jù)我們對(duì)房地産週期的研究，一個(gè)城市房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲不會(huì)超過兩年。而一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)從去年開始回升，今年更可以用“暴漲”一詞來形容，按照週期性規(guī)律，這些熱點(diǎn)城市在短期內(nèi)出現(xiàn)盤整將不可避免，預(yù)計(jì)明年一二線城市的年關(guān)會(huì)很難過。

　　對(duì)於三四線城市來説，如果過去一兩年房?jī)r(jià)沒怎麼漲的話，明年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)補(bǔ)漲的局面。從整體來看，明年全國(guó)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍會(huì)呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

　　至於當(dāng)前熱議的房産稅，首先要指出的是，房産稅不是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的工具，在國(guó)外這個(gè)稅種是區(qū)域性徵收的，其用途是為城市社區(qū)服務(wù)的。要開徵房産稅，其前提是要先減稅，個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅以及房地産交易環(huán)節(jié)的稅收都要減少。我認(rèn)為，房産稅要覆蓋到所有老百姓的房子，至少還需要10—15年的時(shí)間。

　　房地産市場(chǎng)是在波動(dòng)中前行的，個(gè)人認(rèn)為，2011年—2020年，中國(guó)的房地産業(yè)還會(huì)是一個(gè)“黃金十年”。與過去不同的是，新型城鎮(zhèn)化和土地制度改革，將成為未來房地産業(yè)發(fā)展的新引擎，給房地産業(yè)帶來更多的機(jī)遇。開發(fā)商要抓住未來的新機(jī)遇，就要具備更專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，做好産品，傳承文化，關(guān)注低碳住宅的開發(fā)。

　　中國(guó)樓市進(jìn)入轉(zhuǎn)型的“深水區(qū)”

　　上海金融學(xué)院校長(zhǎng) 王洪衛(wèi)

　　粗略測(cè)算，現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均住房大概在1.08套，而整個(gè)市場(chǎng)的平衡點(diǎn)應(yīng)該在戶均1.1套—1.5套之間，也就是説中國(guó)未來還有5—10年的以房地産開發(fā)為主的路要走。

　　在對(duì)未來市場(chǎng)適度看好的基礎(chǔ)上，我認(rèn)為，目前中國(guó)的房地産市場(chǎng)進(jìn)入了“深水區(qū)”，未來市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化。如果做得好的話，房地産對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不但不會(huì)下滑，反而會(huì)日益挺進(jìn)，像美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地産佔(zhàn)比達(dá)到了8%—10%。

　　事實(shí)上，就具體城市而言，去年已經(jīng)開始分化了。大量人口向一線城市集中，導(dǎo)致一線城市比如北京上海，戶均住房不到0.9套，而一些三四線城市，戶均可能超過了2套。所以，中國(guó)的房地産市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，短期要繼續(xù)保障供應(yīng)、抑制投機(jī)，中期要縮少投資、引導(dǎo)消費(fèi)，長(zhǎng)期要機(jī)制創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。而未來房地産業(yè)能否轉(zhuǎn)型成功、能否繼續(xù)發(fā)展，不靠房地産本身，要靠財(cái)稅體制的改革，靠金融的改革和創(chuàng)新。

　　明年的市場(chǎng)要比今年差一點(diǎn)

　　浙江大學(xué)房地産研究中心主任 賈生華

　　2013年—2014年，是中國(guó)房地産市場(chǎng)的轉(zhuǎn)軌階段。2013年尤其是上半年市場(chǎng)的火熱，主要是20%個(gè)稅和房産稅傳言開徵前的“末班車”效應(yīng)造就的。預(yù)計(jì)2014年的市場(chǎng)，會(huì)比今年稍差一點(diǎn)，這主要是因?yàn)閮蓚€(gè)泡沫的存在，一二線城市供不應(yīng)求的高房?jī)r(jià)泡沫，三四線城市供過於求的高存量泡沫。不過，中國(guó)樓市不會(huì)“崩盤”，只是會(huì)出現(xiàn)調(diào)整和分化，在這個(gè)過程中“泡沫”將有所消化。

　　近期北上廣深四大一線城市和南京、杭州等二線城市都加碼調(diào)控，是因?yàn)檫@些城市今年的房?jī)r(jià)漲幅過猛，這些調(diào)控措施是地方政府對(duì)年初制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的表態(tài)。明年不會(huì)這樣了，未來的調(diào)控將會(huì)轉(zhuǎn)向加快“長(zhǎng)效機(jī)制”的建立，包括了發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、構(gòu)建多層次土地市場(chǎng)、建立不動(dòng)産統(tǒng)一登記制度、健全房地産稅收體系、實(shí)現(xiàn)住房保障體系“全覆蓋”等6個(gè)方面的內(nèi)容。因此，從2014年開始，政府也好，企業(yè)也好，都要認(rèn)真思考，做好選擇。

　　限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)退出

　　杭州師範(fàn)大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授 趙奉軍

　　如何判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)？長(zhǎng)期看人口、中期看收入，短期看政策。至少在中期之內(nèi)，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)榭傮w住房存量的供求要到2018年才能緩解。另一個(gè)原因是我們的收入還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，雖然收入增幅會(huì)降低。

　　從短期的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，2014年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌，有兩個(gè)原因：流動(dòng)性緊張導(dǎo)致實(shí)際利率上調(diào)，土地供給的上升則帶來供應(yīng)量的激增。不過降價(jià)的空間不大，不會(huì)超過10%。

　　至於接下來的房地産調(diào)控，個(gè)人認(rèn)為年底前全局性的“國(guó)X條”不會(huì)再出臺(tái)，“一線城市得病，全國(guó)吃藥”的調(diào)控會(huì)慢慢改變；其次，經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)取消，但會(huì)改頭換面；第三，小産權(quán)房不會(huì)轉(zhuǎn)正，宅基地也不會(huì)放開交易；第四，二手房交易稅費(fèi)可能會(huì)降低；第五，房産稅可能會(huì)繼續(xù)試點(diǎn)，不過短期內(nèi)看不到全國(guó)推開的希望，中期也不樂觀，但肯定會(huì)在長(zhǎng)期推行；最後，只有等到房?jī)r(jià)穩(wěn)定、房産稅出臺(tái)後，限購(gòu)政策才會(huì)退出。