“老總已經(jīng)提價(jià)30%了，但是還是沒到之前您定的價(jià)格。”一位工作人彙報(bào)稱，“那再提一點(diǎn)。”老總回答道。這是日前記者在一此前銷售不錯(cuò)項(xiàng)目聽到的一段對(duì)話，也是目前許多準(zhǔn)備入市項(xiàng)目的普遍心理狀態(tài)。根據(jù)日前北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈今年前9月北京房地産數(shù)據(jù)顯示，北京住宅銷售面積為959.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%，市場(chǎng)行情一片大好。

　　漲價(jià)“一山更比一山高”

　　定價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米的楓丹壹號(hào)迎來了開盤後的“日光”，讓等候排隊(duì)取證的亦莊其他項(xiàng)目有了底氣，接下來的亦莊·金茂悅(樓盤資料)、萬(wàn)科金域東郡將以多高的價(jià)格開盤讓人多了許多幻想，“可能會(huì)破4萬(wàn)”成為了不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

　　這也讓其他區(qū)域的項(xiàng)目有了漲價(jià)的底氣，在11月即將入市的中高端項(xiàng)目普遍有了定價(jià)提高的想法。根據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)的11月預(yù)計(jì)入市的16個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，中高端項(xiàng)目明顯增多，不僅包括西山藝境(樓盤資料)、中昂·邑上原著(樓盤資料)、北京城建·徜徉墅(樓盤資料)三個(gè)別墅項(xiàng)目，還包括北京華貿(mào)城(樓盤資料業(yè)主論壇)、西山壹號(hào)院、五礦萬(wàn)科·如園、大西洋新城金石美苑四個(gè)城市豪宅，以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣(樓盤資料)兩個(gè)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　從戶型面積來看，這些項(xiàng)目雖然也有部分中小戶型産品，但絕大多數(shù)都是以三居以上的大戶型為主，例如亦莊·金茂悅主打100-180平方米的三居、四居，五礦萬(wàn)科·如園所提供的多為230-260平方米三居、四居。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，上一輪的熱銷使得大量中低端剛需類房源已逐漸消化殆盡，而部分中高端項(xiàng)目也紛紛借助由剛需項(xiàng)目帶起的市場(chǎng)熱度不斷開盤推新。但是由於中高端項(xiàng)目多總價(jià)偏高的特徵，因此雖然可能也會(huì)出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目熱銷的局面，但整體銷售速度仍會(huì)放緩，預(yù)計(jì)11月市場(chǎng)銷量將出現(xiàn)大幅回落。

　　從定價(jià)情況來看，目前項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格仍處?kù)兑宦放噬厔?shì)，其中位於門頭溝的京西·金泰麗灣，雖然地處六環(huán)以外，但是由於區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，報(bào)價(jià)仍高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米；而首次入市的亦莊·金茂悅項(xiàng)目雖然尚未公佈市場(chǎng)報(bào)價(jià)，但基於其拿地的價(jià)格水準(zhǔn)，以及“金茂係”産品的特性，其售價(jià)必然會(huì)是區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿；另外一個(gè)漲價(jià)明顯的則是北京華貿(mào)城項(xiàng)目，其此次預(yù)計(jì)售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米，而去年開盤時(shí)價(jià)格僅2.5萬(wàn)元/平方米，上漲幅度高達(dá)60%。

　　老項(xiàng)目坐等期轉(zhuǎn)現(xiàn)提價(jià)

　　值得一提的是在11月入市的項(xiàng)目中，老項(xiàng)目動(dòng)力明顯不足，而是期待著轉(zhuǎn)成現(xiàn)房後提價(jià)。包括泰禾·1號(hào)街區(qū)(樓盤資料)、紅杉公館(樓盤資料)、亦莊·金茂悅等在內(nèi)的7個(gè)純新盤均表示將在11月入市交易，而只有中國(guó)鐵建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五礦萬(wàn)科·如園等在內(nèi)的9個(gè)老項(xiàng)目後期準(zhǔn)備入市。

　　高姍認(rèn)為，隨著“金九銀十”的結(jié)束，2013年北京住宅市場(chǎng)的銷售旺季也已近結(jié)束。受到土地儲(chǔ)備不足的影響，今年以來北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)持續(xù)處?kù)兜兔誀顟B(tài)，從供需對(duì)比情況來看，今年以來各個(gè)月度均表現(xiàn)出供小于求的局面，供需比多維持在1:2左右，並且在3月達(dá)到最低點(diǎn)1:3。從2013年剩下的兩個(gè)多月情況來看，市場(chǎng)供應(yīng)短缺的態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，並且由於前期入市項(xiàng)目的熱銷，使得大量房企相繼完成全年銷售計(jì)劃，因此項(xiàng)目入市積極性將進(jìn)一步回落。

　　從開盤項(xiàng)目特徵中也可以看出，老項(xiàng)目後期推盤積極性遠(yuǎn)不如純新盤。“市場(chǎng)供需失衡的持續(xù)，使得前期入市項(xiàng)目當(dāng)中，尤其是中低端剛需類項(xiàng)目頻頻‘日光’，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目更是出現(xiàn)必須托關(guān)係才能買到的現(xiàn)象，這些房企沒有了銷售業(yè)績(jī)的壓力，企業(yè)流動(dòng)資金也較為充沛，因此並不積極推出新的貨量，而是在目前價(jià)格管制的政策背景下加快施工建設(shè)，謀求儘快竣工轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷量，從而規(guī)避‘限漲令’合理合規(guī)地漲價(jià)銷量，以提升企業(yè)利潤(rùn)率。”高姍表示。