前日，耶魯大學(xué)金融學(xué)教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，對(duì)於中國(guó)房地産市場(chǎng)，其2009年開(kāi)始便警告中國(guó)房地泡沫嚴(yán)重。但在其預(yù)警至今的四年中，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格至少漲了三成以上。多位專家表示，中國(guó)的房地産市場(chǎng)並不健全，因此難以照搬美國(guó)的情況。有分析稱中國(guó)樓市不存在整體性泡沫，部分城市房?jī)r(jià)收入比虛高或源於居民收入嚴(yán)重低估。

　　文/記者

　　潘彧、陳海玲

　　（署名除外）

　　席勒看空中國(guó)樓市的理由

　　1.房?jī)r(jià)收入比太高：在深圳、上海等大城市，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到36倍，“這令人擔(dān)憂”。

　　2.房産租售比偏低：美國(guó)的房地産出租回報(bào)率一直保持在5%~6%之間。而中國(guó)的平均回報(bào)率僅在2%~3%之間。

　　席勒是行為金融學(xué)領(lǐng)域的奠基人之一，也是著名的標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)的創(chuàng)設(shè)者之一。凱斯-席勒指數(shù)是反映美國(guó)房屋價(jià)格的多重指數(shù)。

　　作為長(zhǎng)期研究房?jī)r(jià)指數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，席勒從2009年便對(duì)中國(guó)的房地産發(fā)出了預(yù)警。2009年，其曾經(jīng)在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到36倍，“這令人擔(dān)憂”。

　　在2009年年底，他坦言，肯定不會(huì)在中國(guó)購(gòu)置房産：“在北京除了房地産市場(chǎng)，其他的領(lǐng)域都可以投資。”

　　為何價(jià)格高企，中國(guó)的購(gòu)房者依然瘋狂？他分析稱，（購(gòu)房者）“預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他覺(jué)得以後房子肯定還會(huì)漲，但是我覺(jué)得這肯定是非理性的。”

　　而在2011年的達(dá)沃斯論壇上，席勒直言中國(guó)房地産存在泡沫。其表示：“中國(guó)房地産現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國(guó)一樣泡沫破裂的話，這將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)産生打擊。”

　　而在2009年至今的四年時(shí)間裏，中國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)突飛猛進(jìn)，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格比起2009年至少已經(jīng)出現(xiàn)了30%以上的漲幅。

　　而中國(guó)的房産租售比偏低也是房地産泡沫出現(xiàn)的“明證”。他在自己的《非理性繁榮》中提到，人們更願(yuàn)意買房而不是租房的一個(gè)重要原因是，租房合約在執(zhí)行過(guò)程中可能遭遇道德風(fēng)險(xiǎn)：沒(méi)有足夠的激勵(lì)因素促使租房者像房主一樣愛(ài)護(hù)屋內(nèi)的財(cái)物。道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題導(dǎo)致的結(jié)果就是更高的房租。

　　在存款利率長(zhǎng)期保持2%的同時(shí)，美國(guó)的房地産出租回報(bào)率一直保持在5%~6%之間。而在中國(guó)，出租回報(bào)率逐年走低，平均回報(bào)率僅在2%~3%之間。

　　“我認(rèn)為道德風(fēng)險(xiǎn)可能是個(gè)小因素。”易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭判斷稱，中國(guó)的租賃市場(chǎng)並不健全，而居民的生活方式也和國(guó)外不一樣，更喜歡購(gòu)買住房而不是租房，因此造成市場(chǎng)上購(gòu)買房産的需求大，租房的需求較小，導(dǎo)致租售比偏低。這並不能説明中國(guó)房産存在普遍泡沫。

　　席勒觀點(diǎn)PK

　　房?jī)r(jià)收入比是否畸形高漲？

　　中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征：應(yīng)提高居民收入水準(zhǔn)追趕房?jī)r(jià)漲幅

　　“首先中國(guó)的房?jī)r(jià)不可能無(wú)限制地上漲。其次，房?jī)r(jià)也可以不用跌，而是通過(guò)大幅提高居民的收入水準(zhǔn)來(lái)追趕房?jī)r(jià)漲幅。這方面要考驗(yàn)我國(guó)政府提高居民收入水準(zhǔn)的政策力度和決心。”

　　易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：房?jī)r(jià)收入比虛高源於居民收入嚴(yán)重低估

　　美國(guó)的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)不能夠照搬到中國(guó)。美國(guó)的房地産發(fā)展程度遠(yuǎn)比中國(guó)成熟，相對(duì)而言，中國(guó)至少比美國(guó)滯後30年左右。“我認(rèn)為席勒對(duì)中國(guó)國(guó)情和經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況不是很了解。”

　　楊紅旭表示，中國(guó)的房?jī)r(jià)不能單純用房?jī)r(jià)收入比等數(shù)據(jù)去簡(jiǎn)單套用，因中國(guó)的收入結(jié)構(gòu)不一樣，許多居民收入難以被統(tǒng)計(jì)入正常的收入之中。“比如北京上海的樓市，看起來(lái)房?jī)r(jià)很高，但由於附加的資源優(yōu)質(zhì)，不少都是外來(lái)的購(gòu)買力在支撐，外地的收入並未計(jì)入本地的房?jī)r(jià)收入比，而許多本地人此前的老公房等資産均沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在收入之中。”

　　中國(guó)房地産是否存大規(guī)模泡沫？

　　楊紅旭：中國(guó)的樓市依然處?kù)栋足y十年，個(gè)別地區(qū)有泡沫，但是整個(gè)中國(guó)很難有泡沫

　　北京大學(xué)房地産金融研究中心主任馮科：中國(guó)僅存局部房地産泡沫

　　“我覺(jué)得席勒不一定了解中國(guó)的情況，因此他對(duì)於中國(guó)的判斷並不準(zhǔn)確。”北京大學(xué)房地産金融研究中心主任馮科表示，中國(guó)城市的發(fā)展情況差距非常大，因此並不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。“中國(guó)的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。”

　　馮科認(rèn)為席勒對(duì)於中國(guó)房地産泡沫的判斷並不代表中國(guó)房地産就要崩盤。

　　瑞穗證券公司董事總經(jīng)理沈建光：房?jī)r(jià)危險(xiǎn)泡沫破滅後果嚴(yán)重

　　“中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)狀態(tài)是十分危險(xiǎn)的，它正以平均每年20%的速度上漲。這正對(duì)CPI的低位穩(wěn)定造成很大的壓力。但是如果房?jī)r(jià)受到大幅挫折，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融體系和整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)也同樣構(gòu)成了很大的威脅。最好的辦法是，維持現(xiàn)狀，通過(guò)慢慢提高居民收入水準(zhǔn)追趕房?jī)r(jià)，從而達(dá)到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的平衡。”