作為國(guó)人最關(guān)注的“房子”和“養(yǎng)老”兩大問(wèn)題，一旦聯(lián)繫在一起註定成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，國(guó)務(wù)院公佈的《關(guān)於加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）中，一句“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”迅速引來(lái)熱議。

　　以房養(yǎng)老，簡(jiǎn)單來(lái)説就是老人在退休以後，可以將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)評(píng)估後獲得一筆款項(xiàng)，並由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用於養(yǎng)老直到其身故。這樣一項(xiàng)突破性的政策，對(duì)老年人來(lái)説到底能帶來(lái)多大利好？

　　抵押200萬(wàn)元房子

　　每月能領(lǐng)1萬(wàn)元養(yǎng)老？

　　一直積極提倡以房養(yǎng)老的中房集團(tuán)公司理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算，如果老人以評(píng)估價(jià)值500萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬(wàn)元；如果老人以評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元的房屋參保，每月大約可得到1萬(wàn)元。通常來(lái)説，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)基本都能支援上述價(jià)格，也能滿(mǎn)足大部分老人的日常生活需求。

　　不過(guò)，有人以辦理10年期100萬(wàn)元的按揭貸款購(gòu)房為例來(lái)計(jì)算，指出按當(dāng)前基準(zhǔn)利率6.55%、採(cǎi)用月均還款較少的等額本息法，每月月供大約要1.138萬(wàn)元，相比起來(lái)“抵押價(jià)值200萬(wàn)的房産，每月才領(lǐng)1萬(wàn)元太不劃算了”。

　　但孟曉蘇發(fā)微博評(píng)論稱(chēng)：“這種演算法既不懂保險(xiǎn)也沒(méi)其他依據(jù)”。他表示：“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)與購(gòu)房抵押貸款演算法相似但方向相反。抵押貸款買(mǎi)房者要按月向銀行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司提前向老人付款並延後得房。所以給付金數(shù)額大致是反過(guò)來(lái)計(jì)算的，約是‘購(gòu)房本金’減去預(yù)付利息。”

　　一線(xiàn)城市

　　以房養(yǎng)老或更劃算

　　儘管作為國(guó)家養(yǎng)老政策的補(bǔ)充，以房養(yǎng)老主要針對(duì)的是孤寡、失獨(dú)老人或子女不在身邊的老人，但對(duì)其他有房、有一定存款也有子女的老人來(lái)説，也不失為一種選擇。然而，羊城晚報(bào)記者採(cǎi)訪(fǎng)獲悉，其中還涉及多個(gè)問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)未來(lái)一旦出現(xiàn)增值，增值部分的收益歸誰(shuí)、子女是否還有繼承權(quán)、一旦突破了70年産權(quán)的年限如何解決、多人産權(quán)的房子應(yīng)該如何評(píng)估和處置等等。

　　“上述可能涉及的問(wèn)題，或説容易産生糾紛的問(wèn)題，正是在下一步制度設(shè)計(jì)上需要解決的問(wèn)題。”一位壽險(xiǎn)公司的相關(guān)人員認(rèn)為，房産價(jià)值不同、個(gè)人考慮的因素不同、家庭環(huán)境的不同以及老人的需求不同，都導(dǎo)致了很複雜的博弈過(guò)程。

　　羊城晚報(bào)記者了解到，目前廣州市平均養(yǎng)老金水準(zhǔn)達(dá)到2833元/月（據(jù)廣州市人保局?jǐn)?shù)據(jù)）。以廣州城區(qū)一套價(jià)值200萬(wàn)元（均價(jià)2萬(wàn)元、100平方米）的房子為例，目前中國(guó)人平均壽命為72歲，假設(shè)老人退休時(shí)（55-60歲）可進(jìn)行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。

　　在目前廣州的房租、房?jī)r(jià)和抵押貸款利率水準(zhǔn)之下，暫不考慮通脹和利率、除社保外假設(shè)每月以1萬(wàn)元生活費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算——

　　賣(mài)房後租房：賣(mài)掉得200萬(wàn)現(xiàn)金，以2000元租一套普通的住房，則這筆錢(qián)僅夠用13年；

　　賣(mài)房後換小房：賣(mài)掉得200萬(wàn)現(xiàn)金，其中花100萬(wàn)買(mǎi)個(gè)小房，要維持上述生活水準(zhǔn)，100萬(wàn)現(xiàn)金僅夠8.3年；

　　住房抵押：以房?jī)r(jià)的70%作為評(píng)估，目前10年期的抵押貸款利率為6.55%，則老人雖然拿了140萬(wàn)的現(xiàn)金，這筆錢(qián)僅約夠用11年，且每月還要返還銀行利息；

　　以房養(yǎng)老：如仍以房?jī)r(jià)的70%作為評(píng)估，每月能夠獲得金融機(jī)構(gòu)提供的1萬(wàn)元現(xiàn)金，所需要的費(fèi)用由金融機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)到老人離世。

　　關(guān)注

　　機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)跌了怎麼辦？

　　實(shí)際上，由於目前相關(guān)細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)，以房養(yǎng)老對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)説也可能存在風(fēng)險(xiǎn)。“住房反向抵押代管保險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)並非穩(wěn)賺不賠，”中美聯(lián)泰大都會(huì)人壽産品管理部王琪向記者直言。

　　首先是按揭金額問(wèn)題，在“以房養(yǎng)老”模式下，金融機(jī)構(gòu)一般要在老人過(guò)世後才能處置房産，在簽訂合同到執(zhí)行處置的時(shí)間跨度可能較大，難以準(zhǔn)確預(yù)估房産的實(shí)際價(jià)格，因此如何確定按揭金額是首先需要解決的問(wèn)題。然而房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的不確定性，成為了最大障礙。如果房?jī)r(jià)一路上漲當(dāng)然皆大歡喜，而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩盤(pán)，卻是一損俱損。目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還在穩(wěn)步上漲，但在一些盲目開(kāi)發(fā)的三四線(xiàn)城市，卻隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次是按揭期限問(wèn)題。由於人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無(wú)法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。文/記者 程行歡