昨天，北京市國(guó)土局公開拍賣兩宗土地，其中海澱區(qū)環(huán)保科技園地塊是今年北京推出的第二塊“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。該地塊經(jīng)過8家房企107輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終被中鐵建以18.1億元收入囊中，溢價(jià)率88.54%，折合樓面價(jià)18562元/平方米，而該地塊政府規(guī)定商品住房銷售限價(jià)為19000元/平方米，單套住房總價(jià)不得超過200萬元，地價(jià)幾乎追上了房?jī)r(jià)。

　　京華時(shí)報(bào)記者孫雪梅

　　實(shí)習(xí)記者劉春燕

　　□現(xiàn)場(chǎng)

　　8家房企競(jìng)拍107輪

　　競(jìng)拍地塊位於海澱區(qū)環(huán)保科技園，用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地項(xiàng)目。8月22日開始掛牌出讓，出讓條件明確標(biāo)明“出讓宗地居住用途建築規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為19000元/平方米”。據(jù)市國(guó)土局公告顯示，該宗地規(guī)劃建築面積約為9.75萬平方米，起始總價(jià)9.6億元，折合起始樓面價(jià)約9845元/平方米。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該宗地吸引了包括華遠(yuǎn)、中鐵建等在內(nèi)的8家企業(yè)前來競(jìng)拍。實(shí)創(chuàng)、華遠(yuǎn)、中鐵建三家競(jìng)拍主體頻頻舉牌，互不相讓。經(jīng)過107輪激烈的競(jìng)拍之後，中鐵建成功擊敗其他競(jìng)爭(zhēng)者，以18.1億元的總價(jià)將該地順利拿下。折合樓面價(jià)約為18562元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)88.54%。

　　□分析

　　容積率低仍有操作空間

　　北京中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)平均樓面價(jià)接近房?jī)r(jià)的原因，主要是地塊並非全部限價(jià)，地塊屬性為F1住宅混合公建用地項(xiàng)目，包括70年使用權(quán)的居住地塊與很大部分的商業(yè)和綜合地塊。

　　張大偉稱，該地塊容積率非常低，建設(shè)用地面積61062.711平方米，總建築面積為97511平方米，容積率僅1.6，商業(yè)部分的容積率也將比較低，開發(fā)商仍有一定的操作空間。

　　針對(duì)有市民擔(dān)心“地塊樓面價(jià)與房屋限價(jià)僅相差幾百元，開發(fā)商會(huì)不會(huì)因沒錢可賺，無法保障房屋品質(zhì)”的問題，一名業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商競(jìng)拍前肯定精確計(jì)算過成本，不會(huì)做虧本買賣。房屋品質(zhì)有多個(gè)部門把關(guān)，沒有必要過多擔(dān)心。

　　□預(yù)測(cè)

　　限價(jià)地塊有望限漲房?jī)r(jià)

　　除海淀環(huán)保科技園地塊之外，昨天隨後競(jìng)拍的門頭溝新城MC04-149地塊經(jīng)過90輪的激烈競(jìng)拍之後，被北京錦華盛業(yè)裝飾工程有限公司以13.3億元的總價(jià)成功摘得，折合樓面價(jià)約為1.43萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)81.94%。該宗地規(guī)劃建築面積為9.33萬平方米，起始總價(jià)為7.31億元，折合起始樓面價(jià)約7835元/平方米。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京土地交易額已達(dá)1154.89億，預(yù)計(jì)年內(nèi)整體土地成交將接近1400億元。

　　張大偉稱，從目前整體市場(chǎng)看，雖然金九銀十量?jī)r(jià)上漲已經(jīng)成為定局，但北京後期即將推出更多限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊，今年將有2萬套的供應(yīng)量，這些措施有望逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度。

　　張大偉稱，北京樓市後續(xù)的調(diào)控措施將逐漸轉(zhuǎn)向“高端市場(chǎng)由商品房主導(dǎo)，中端市場(chǎng)由自住型商品房主導(dǎo)，低端市場(chǎng)由保障房主導(dǎo)”。如果供應(yīng)量足夠多，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大。

　　■名詞解釋

　　限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

　　土地出讓方式的一種，即在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價(jià)格，開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。

　　相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地。對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)整作用。

　　■新聞連結(jié)

　　限價(jià)地塊同樣有利可圖

　　據(jù)《中國(guó)房地産報(bào)》報(bào)道，9月4日，恒大地産集團(tuán)有限公司以40.4億元競(jìng)得豆各莊B地塊。該宗地可提供公租房約900套，總價(jià)限定在200萬元以內(nèi)的住房2200套，刨除公租房部分，樓面價(jià)為16618元/平方米，限價(jià)房限售價(jià)2.2萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士經(jīng)過計(jì)算，認(rèn)為此地塊基本不盈利，於是紛紛稱恒大是“活雷鋒”。

　　對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)房地産研究中心地産運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊並非一定不賺錢：“這裡面有太多操作空間，由於行政干預(yù)過多，空間反而變得更大。”

　　而恒大地産也表示該地塊“不會(huì)賠本”，而且“性價(jià)比高”。接近恒大地産人士對(duì)媒體表示：“這裡面2500個(gè)車位，1.6萬平方米商業(yè)，估計(jì)可以賣到每平方米五六萬元，還有3.8萬平方米的酒店式公寓，總體來看是有利可圖的。”