“現(xiàn)在改成辦完二手房過(guò)戶才能拿到首付款，可過(guò)戶前需要一次性還銀行的60萬(wàn)元剩餘房貸，我拿什麼湊呢？”看著買(mǎi)方承諾的110萬(wàn)元首付款卻不能動(dòng)，仍未還完銀行貸款但急於賣(mài)房的王先生想到找仲介機(jī)構(gòu)借錢(qián)。

　　記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8月初本市12個(gè)區(qū)縣集體執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管一個(gè)月來(lái)，只要是仲介經(jīng)手的交易，房子未完成過(guò)戶，賣(mài)房人就拿不到首付款。對(duì)於部分在銀行仍有欠款、需要一次性還錢(qián)來(lái)“解抵押”的房主，如果手頭不富裕，就只得向仲介、擔(dān)保機(jī)構(gòu)借錢(qián)尋求墊資，但是“月利率”竟高達(dá)4%，年化利率達(dá)48%，成了名副其實(shí)的“高利貸”，嚴(yán)重違反央行的民間借貸利率不能高於銀行4倍的規(guī)定。以王先生為例，如果借60萬(wàn)元，30天后還款達(dá)62.4萬(wàn)元，這筆不菲的墊資費(fèi)用，相當(dāng)於給賣(mài)房人又加了一筆“仲介費(fèi)”。

　　對(duì)方首付款過(guò)戶後才能取

　　二手房交易資金監(jiān)管出發(fā)點(diǎn)在於保障買(mǎi)房人資金安全。據(jù)北京房協(xié)有關(guān)人士介紹，截至目前，北京市已有12個(gè)區(qū)縣二手房交易執(zhí)行資金監(jiān)管。按照資金監(jiān)管規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方在網(wǎng)上簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《存量房自有交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》後，買(mǎi)方應(yīng)將除貸款外的全部資金存入監(jiān)管賬戶，系統(tǒng)自動(dòng)確認(rèn)資金足額後方可辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（也就是“過(guò)戶”）。買(mǎi)賣(mài)雙方完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記後，監(jiān)管銀行方能將監(jiān)管賬戶內(nèi)的自有資金劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方賬戶。

　　“每個(gè)區(qū)縣都有指定的四家銀行有資質(zhì)做二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，這是為了保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。就和在淘寶用支付寶買(mǎi)東西顧客拿到東西後才將資金轉(zhuǎn)給賣(mài)方一樣，買(mǎi)方拿到房産證之後，銀行才會(huì)把錢(qián)劃撥給賣(mài)方，這樣資金安全有保證，買(mǎi)賣(mài)雙方都能安心。”他説。

　　王先生屬於“賣(mài)小買(mǎi)大”的改善型住房需求，手上的資金幾乎沒(méi)富餘，尤其是自己賣(mài)出朝陽(yáng)區(qū)一套45平方米一居室的總價(jià)，幾乎就是他買(mǎi)下一套房子的首付金額。“這房子算賣(mài)了個(gè)不錯(cuò)的價(jià)錢(qián)。”由於房子是“滿五年且惟一”的免稅房，買(mǎi)方最終同意支付185萬(wàn)元，首付110萬(wàn)元。

　　“如果能收到這筆首付款110萬(wàn)元，付完銀行60萬(wàn)元欠款後，我手頭還有50萬(wàn)元的富餘。”不過(guò)，王先生的如意算盤(pán)落空了——簽完合同，仲介經(jīng)紀(jì)人才提醒他，8月份起區(qū)域內(nèi)二手房交易執(zhí)行資金監(jiān)管——買(mǎi)房110萬(wàn)元的首付款，按規(guī)定必須全部存入指定的監(jiān)管賬戶，要到房屋完成過(guò)戶後，他才能拿到首付款。

　　仲介墊資成“高利貸”

　　買(mǎi)方付了首付款，賣(mài)房人卻一分錢(qián)也不能動(dòng)用，如何補(bǔ)上銀行貸款這筆幾十萬(wàn)元的窟窿？很多需要向銀行解抵押的賣(mài)房人都遇到了和王先生一樣的新情況。

　　朝陽(yáng)區(qū)豆各莊一家大型地産的經(jīng)紀(jì)人岳小姐支了個(gè)招兒：“我們可以先給您做墊資，需要還給銀行的錢(qián)，可以由仲介先替您墊付，您用這筆錢(qián)去銀行解抵押。等到過(guò)戶完之後，資金監(jiān)管賬戶解凍，再還錢(qián)給我們。”她説，“辦理墊資貸款時(shí)，需要辦理三方公正，客戶需要交納300多元的公證費(fèi)。”

　　岳小姐解釋?zhuān)壳爸俳楣就瞥隽硕喾N墊資貸款轉(zhuǎn)移産品。如果賣(mài)方急需拿到房子的全部首付款或全款，則可以選擇快速貸款業(yè)務(wù)，而這種貸款的月利率高達(dá)4%。

　　海澱區(qū)是全市最早執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管的地區(qū)，至今已過(guò)了5個(gè)月。上地一家仲介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張經(jīng)理説：“我們也有貸款轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，如果賣(mài)方客戶急需用錢(qián)去銀行解抵押，仲介可以先給客戶墊資，利率是2%，最低收費(fèi)5000元，這種業(yè)務(wù)我們?cè)缇烷_(kāi)始嘗試，但也是直到最近幾個(gè)月，客戶需求才逐步增加。”

　　仲介傭金、貸款費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)……如今又添了筆“墊資費(fèi)”——賣(mài)房人從辦理解抵押到過(guò)戶當(dāng)天拿到房款，所需墊資的時(shí)間一般不到1個(gè)月，而高達(dá)4%的借款“利率”遠(yuǎn)高於央行規(guī)定的“同期同類(lèi)銀行貸款利率4倍”這一民間借貸利率上限。目前，6個(gè)月內(nèi)銀行短期貸款的年利率為5.6%，4倍的民間借貸最高利率是22.4%，而仲介墊資的年化利率高達(dá)48%，嚴(yán)重違反央行規(guī)定，成了名副其實(shí)的“高利貸”。

　　來(lái)自二手房業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份以來(lái)，墊資類(lèi)貸款交易量環(huán)比增長(zhǎng)約20%，需要將房屋從銀行解抵押的賣(mài)房方，成為這股墊資熱潮的主力。中消協(xié)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌提醒市民，在法院判決實(shí)踐中，若借款雙方發(fā)生債務(wù)糾紛，民間借貸利率超過(guò)4倍上限的利息，法院不予支援。

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　　8月份房産典當(dāng)交易量環(huán)比增15%

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了從仲介機(jī)構(gòu)借錢(qián)進(jìn)行解抵押，京城多家大型擔(dān)保公司、典當(dāng)行也加入了提供“墊資”的行列。

　　“如果客戶借錢(qián)是為了‘解抵押’再交易房産，還得出示另一套房産為抵押物。”在厚澤擔(dān)保公司，工作人員介紹，該公司可提供短期拆借服務(wù)，如借款60萬(wàn)元，月利息同樣為4%，但需要客戶提供一套不出售的房産作為抵押物。華夏典當(dāng)行西單店工作人員表示，對(duì)仍有欠款的房屋，可提供抵押貸款，60萬(wàn)元的貸款，月利息為2.8%，不再額外收取服務(wù)費(fèi)。需要注意的是，在借款人還清典當(dāng)行欠款前，這套房産不允許上市交易。

　　據(jù)華夏典當(dāng)行的統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去一個(gè)月裏，北京房産典當(dāng)交易量環(huán)比增長(zhǎng)約15%，此類(lèi)典當(dāng)息費(fèi)現(xiàn)有三檔：7天內(nèi)為1%，15天內(nèi)為1.5%，一個(gè)月內(nèi)為2.5%。

　　本報(bào)記者 劉宇鑫 實(shí)習(xí)生 羅靈曉