在公募REIT(房地産投資信託基金)因無法獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)，遲遲未能啟動(dòng)時(shí)，有志於此的基金管理者開始繞路尋找突破，在國外屬於少數(shù)派的私募REIT最先在國內(nèi)贏得立足點(diǎn)。

　　據(jù)記者了解到的資訊，一些國字頭的基金管理機(jī)構(gòu)在多年力推公募REIT未果之後，在過去一年中開始轉(zhuǎn)變思路，尋求以私募形式贏得突破，而這一思路也得到監(jiān)管層的默許。而在市場上，類似國外私募REIT的金融組織形式已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已對最難的基金“退出”環(huán)節(jié)給出解決方案。其中具有代表性的機(jī)構(gòu)，便是高和資本的“類持有”基金模式。

　　“私募REIT在國外也屬於絕對少數(shù)派。”一位資深基金管理專家這樣告訴記者。與誕生於上世紀(jì)60年代的公募REIT不同，私募REIT要年輕得多，直到2000年左右才開始蓬勃發(fā)展，但目前在西方主要發(fā)達(dá)國家，卻都已有典型樣本。例如規(guī)模較大的TIER REIT已在美國多個(gè)城市持有約30億美元的寫字樓物業(yè)。

　　還有業(yè)內(nèi)人士表示，房地産信託産品其實(shí)就是REIT的一種初級形式。儘管房地産信託産品在國內(nèi)已經(jīng)很常見，但業(yè)內(nèi)一般不會(huì)將其等同於海外的REIT。其無論在運(yùn)營模式，資金規(guī)模，收益分配模式，流動(dòng)性以及運(yùn)營期限上均與真正的REIT産品有明顯區(qū)別。例如國內(nèi)的房地産信託絕大部分都有固定的運(yùn)營期限，到期即結(jié)算退出，中期投資者想轉(zhuǎn)讓退出也比較麻煩，因?yàn)橥顿Y者中間退出或轉(zhuǎn)讓的估值確認(rèn)是個(gè)難點(diǎn)。

　　但有一些房地産基金已經(jīng)突破這一限制，基本可以等同於海外的私募REIT産品。被業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的高和資本即是典型的案例。公開資料顯示，成立於2009年10月的這一私募股權(quán)基金已運(yùn)轉(zhuǎn)近四年，還在持續(xù)進(jìn)行物業(yè)的收購和改造業(yè)務(wù)。通過將舊有物業(yè)收購後進(jìn)行整體改造，植入租戶，簽訂資管協(xié)議，提供一段時(shí)間內(nèi)的資産管理服務(wù)，並約定收益，最終將産品銷售給終端投資者。

　　尤其在退出環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)上，類持有和持有型基金均要解決的退出問題在中國都是個(gè)大難題，但高和選擇直接接駁民間資本，在沒有上市的情況下實(shí)現(xiàn)一步到位的退出，並已經(jīng)在七八個(gè)項(xiàng)目上成功完成過這一流程。且在這一過程中，其基金投資者可以另外選擇市場上其他投資者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。“這已經(jīng)是非常典型的私募REIT産品。”前述基金管理人士據(jù)此認(rèn)為。

　　這一模式帶給國內(nèi)的意義可能並不僅于私募領(lǐng)域。“考慮到中國的現(xiàn)實(shí)，即便公募REIT未來幾年內(nèi)能推出，但也將受到政府嚴(yán)格管控，很難發(fā)揮出在發(fā)達(dá)國家金融史中那麼重要的作用。而私募REIT，則完全可以走出一條更為市場化的道路來。”有業(yè)內(nèi)人士如此認(rèn)為。