CCTV2《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》：

　　學(xué)區(qū)房投資過時(shí)了嗎？

　　一段時(shí)間以來，多地樓市漲聲不斷，北京、上海地王頻出，而其中上漲最瘋狂的就屬學(xué)區(qū)房了。日前，北京、上海部分學(xué)區(qū)房最高的報(bào)價(jià)已經(jīng)飆升至10萬元/平方米以上。天價(jià)的學(xué)區(qū)房為何能夠持續(xù)地上漲？為了孩子上名校，到底還有多少孟母在不斷地助推著房價(jià)？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員社科院金融研究所研究員尹中立(微博)、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論張鴻共同評(píng)論。

　　學(xué)區(qū)房價(jià)暴漲，“地王”集中井噴，推高房價(jià)的手究竟有多少只？“地王大戰(zhàn)”再現(xiàn)，“地價(jià)”與“房價(jià)”的倒掛，全國一、二線城市房價(jià)是否會(huì)因此被迅速推高？

　　學(xué)區(qū)房現(xiàn)在有多貴？中關(guān)村地區(qū)是北京有名的學(xué)區(qū)房板塊，中關(guān)村一小、二小和三小等重點(diǎn)小學(xué)集中在這裡，距小學(xué)幾百米的街上，有四、五家房地産仲介公司的門店。記者在張貼的房産資訊欄裏看到，九成以上的房子單價(jià)在70000元/平方米以上，仲介工作人員帶記者到東南校區(qū)看二手房。馬路對(duì)面是中關(guān)村一小，房子位於這棟樓最上面一個(gè)單元的十層，兩居室，建築面積69平方米，1984年建房。

　　劉琛(房産仲介經(jīng)理)：這房子是咱們這兒比較典型的一個(gè)學(xué)區(qū)房兩居室，這房子現(xiàn)在業(yè)主售價(jià)是560萬。每平米單價(jià)是在8萬到8萬1之間，非學(xué)區(qū)房的價(jià)格，應(yīng)該是在380萬到400萬左右，相差差不多在一百五、六十萬。

　　廣州學(xué)區(qū)房也是一個(gè)字，漲。有媒體報(bào)道部分學(xué)區(qū)房甚至一夜暴漲50萬元，記者來到廣州市越秀區(qū)建設(shè)大馬路某地産仲介，這名仲介表示他們見過漲得更狠的。

　　廣州市越秀區(qū)某地産仲介工作人員：曾經(jīng)我們也遇到過黨校宿舍一套房漲了70萬，它是分兩次升(值)的。我記得當(dāng)時(shí)約了客戶去看，後來(價(jià)格)都升了，我都不好意思和客人去説，不好意思和他們説升了那麼多。

　　在深圳，名校學(xué)區(qū)房所在的福田百花片區(qū)，仲介説，這裡40多平方米的一室，成為這一片區(qū)裏最為緊俏的戶型。以上世紀(jì)90年代建的國城花園為例，雖然只有兩棟樓，房屋結(jié)構(gòu)較狹窄，客廳和主臥都朝北，因?yàn)閹в猩钲趯?shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)位，小戶型單價(jià)已達(dá)到6萬元/平方米，是同地段普通住宅價(jià)格的一倍。

　　尹中立：學(xué)區(qū)房的暴漲源於教育資源和收入分配的不均等

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　我覺得四個(gè)字，日新月異。從我的感受來看，十年前，北京的學(xué)區(qū)房，比如説在中關(guān)村一帶，那個(gè)時(shí)候大約就是在7000到1萬左右，現(xiàn)在正好是漲了10倍，到了7萬到了10萬，十年10倍，用日新月異來概括可能都不足以反映學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲的速度。

　　我認(rèn)為原因之一是教育資源的不均等化的配置，好的學(xué)校集中在那幾個(gè)地方，其他學(xué)校的師資力量相對(duì)要差一些，就導(dǎo)致這種水漲船高的現(xiàn)象。第二個(gè)是收入分配也有問題，如果大家都沒錢，支付能力有限，也不會(huì)漲。所以這個(gè)教育資源是不均等的，再加上收入本身是兩極分化的，這就導(dǎo)致了少數(shù)有錢的人，把學(xué)區(qū)房炒得特別熱。現(xiàn)在好多名校招生用兩種辦法：第一是劃片，大部分孩子是通過劃片，如果在這個(gè)片區(qū)，有這個(gè)指標(biāo)，就可以上這個(gè)學(xué)校；第二就是，特別優(yōu)秀的孩子通過競爭機(jī)制可以在全市範(fàn)圍之內(nèi)進(jìn)行選拔，這些孩子一般在各個(gè)學(xué)校的實(shí)驗(yàn)班、快班，但這個(gè)人數(shù)比較少，對(duì)孩子的要求很高。如果大多數(shù)孩子不屬於這種牛孩，那就只能夠選擇這種學(xué)區(qū)房。

　　其實(shí)很多我的一些同事和同學(xué)，自己買的房子可能位置都非常好，離公司或者上班的地方都很近，但是從來沒住過。為什麼？孩子上學(xué)的學(xué)校不在這個(gè)地方，所以父母實(shí)際上是跟著孩子上學(xué)，就不斷地去孟母三遷。

　　張鴻：學(xué)區(qū)房的價(jià)格日新月異反映好學(xué)校的稀缺性

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　面對(duì)學(xué)區(qū)房的日新月異，我是越來越覺得慚愧。我兒子前年在幼兒園大班的時(shí)候，有一些同學(xué)小夥伴紛紛地離開了幼兒園，然後幾個(gè)班湊到一塊兒，才能湊夠小夥伴的數(shù)量。為什麼呢？因?yàn)檫@些小夥伴都去了海淀的中關(guān)村等等名校聚集的地區(qū)，去佔(zhàn)坑去了。之後再見到這些家長的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)特別有錢的，就在那些地方買了房，要不然就去這些地方租房了，過著這種生活品質(zhì)下降的生活。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的房租特別貴，比如他是本來住200平的，現(xiàn)在只能住60多平的學(xué)區(qū)房。為什麼我會(huì)覺得慚愧？因?yàn)槲乙粵]這個(gè)錢，二沒別的辦法，其實(shí)平時(shí)也不覺得自己特別窮，但是面對(duì)這種日新月異的房價(jià)，還是覺得自己口袋裏的錢不夠。

　　其實(shí)不均等的意思，就是好學(xué)校的稀缺。好學(xué)校的稀缺一定會(huì)通過某個(gè)地方表現(xiàn)出來。比如一種是按成績來，就是原來小學(xué)升初中時(shí)的考試。一種就是現(xiàn)在不需考試了，那誰錢多誰來，就是交擇校費(fèi)，但現(xiàn)在也不需交擇校費(fèi)了。那暗地裏就是什麼？比如説大家誰有關(guān)係，或者是誰能買得起這附近的房子。因?yàn)樗鼊澚艘粋€(gè)圈，在這個(gè)圈外就不能在這學(xué)校裏上學(xué)，圈內(nèi)就在這個(gè)學(xué)校裏上學(xué)。所以即使是一墻之隔，它其實(shí)在價(jià)格上、在資源上也是天壤之別。

　　我今天看中國週刊才知道，有牛蛙這麼一個(gè)詞，還有一個(gè)專業(yè)的詞叫條子。就是你那條子如果不過硬的話，那可能就很難了。然後牛蛙，就是你家小孩特別牛，奧數(shù)第一，單科第一，那所有的學(xué)校都會(huì)搶你，就不用買或租學(xué)區(qū)房，但這種孩子太少了。

　　李文傑：北京部分學(xué)區(qū)房每年的價(jià)格漲幅在10%到20%

　　(中遠(yuǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營官 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　最近幾年(北京)學(xué)區(qū)房持續(xù)地呈現(xiàn)量價(jià)齊升。這個(gè)價(jià)格比如以萬柳區(qū)域的蜂鳥家園的價(jià)格監(jiān)測來看，它的每年的價(jià)格漲幅都在10%到20%，遠(yuǎn)高於整個(gè)北京市的2%到3%的平均漲幅。那麼出現(xiàn)這種情況，實(shí)際上在北京的多個(gè)學(xué)區(qū)房區(qū)域在海淀，在東城、西城這種情況也是普遍存在的。學(xué)區(qū)房的主要購買對(duì)象，從小學(xué)來看，一方面就是渴望就近，購買學(xué)區(qū)房的第二個(gè)目的是認(rèn)為學(xué)區(qū)房未來一定持續(xù)看漲，或多或少有些投資的概念，就是他們未來在出售的時(shí)候，確實(shí)學(xué)區(qū)房的價(jià)格漲幅是遠(yuǎn)高於其他區(qū)域的。

　　尹中立：學(xué)區(qū)房的投資收益率遠(yuǎn)高於其他的投資品

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　在過去的10年當(dāng)中，你無論是買黃金，你大概到目前為止是賺了3倍多，最高的時(shí)候賺了5倍，現(xiàn)在已經(jīng)回頭了一些。你買股票，是原地打轉(zhuǎn)，弄得不好可能還是賠錢。還有一些其他的投資品種，應(yīng)該説它的收益率都不及買房子，尤其是買北京的學(xué)區(qū)房，這動(dòng)不動(dòng)是10倍的收益率，這是在全球任何一個(gè)投資市場，都不曾出現(xiàn)的這樣一個(gè)收益率。

　　話説回來，正是因?yàn)樗^去的10年，它的收益率超過了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了所有的這個(gè)投資品種，它就會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)的隱患。學(xué)區(qū)房暴漲有兩個(gè)前提。第一個(gè)是貨幣的環(huán)境非常寬鬆，過去的貨幣環(huán)境寬鬆是因?yàn)槊绹藦?001年開始開閘放水，把貨幣政策一放再放，所以導(dǎo)致大量資金向新興市場，尤其向中國市場流動(dòng)，所以這是中國房價(jià)暴漲，尤其是學(xué)區(qū)房暴漲的一個(gè)國際環(huán)境。但是這種環(huán)境面臨一個(gè)大的拐點(diǎn)，可能就是在明年中期，美國的貨幣政策一定會(huì)變向。中國過去十幾年持續(xù)上漲的樓價(jià)，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大的拐點(diǎn)。

　　另外，就是教育資源的非均等化的配置，中國政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題的嚴(yán)重性，也一直在強(qiáng)調(diào)教育的改革，要提倡教育資源的均等化配置。如果未來的制度改革會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)，那麼學(xué)區(qū)房存在的前提條件實(shí)際上就要打個(gè)問號(hào)。所以曾經(jīng)的無風(fēng)險(xiǎn)的，最高收益率的這個(gè)市場，它可能在未來就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場。

　　張鴻：短期內(nèi) 學(xué)區(qū)房的價(jià)格不會(huì)有下行趨勢

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　學(xué)區(qū)房其實(shí)是兩件事：學(xué)區(qū)是教育的事兒，房是一件事。這兩個(gè)其實(shí)都是投資，教育也是投資。如果我們單純地説房地産市場，其實(shí)今年上半年樓市又漲得很猛。今天很多人説，今天是長三角的地王日。開發(fā)商在這麼多年來不停地掙錢，所以他接下來投資的慾望也很強(qiáng)的，因?yàn)樯习肽甑匿N量又那麼大，而且2013年國土部公佈的商品房的供地面積，其實(shí)比去年減少了10%。所以昨天北京誕生了一個(gè)單價(jià)地王，上海今天誕生了一個(gè)總價(jià)的地王，然後今天也是杭州、蘇州、長三角地王日。

　　大家其實(shí)都是根據(jù)過去投資的經(jīng)驗(yàn)來決定今天的投資，那買房的人其實(shí)也是這樣，那買學(xué)區(qū)房的人更是這樣。還有一部分就是，即使這個(gè)房子到五年以後或者十年以後，孩子畢業(yè)了，我平價(jià)賣出去，我都覺得是值的。為什麼呢？因?yàn)槲业耐顿Y還有一塊兒，叫教育投資，我投給了孩子。所以我不認(rèn)為短期內(nèi)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)下來。