地産中國(guó)網(wǎng)綜合

　　9月2日上午9點(diǎn)半，鄭州（樓盤）市房管局召開(kāi)新聞發(fā)佈會(huì)，局部調(diào)整住房限購(gòu)政策。從今天起，對(duì)於未滿20周歲的無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；對(duì)於年滿20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)一套住房；持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套。

　　據(jù)《大河網(wǎng)》報(bào)道，鄭州市為確保房地産市場(chǎng)“平穩(wěn)健康發(fā)展”，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，按照價(jià)格“零增長(zhǎng)”目標(biāo)出臺(tái)了相關(guān)措施。

　　鄭州購(gòu)房新政全面升級(jí)

　　預(yù)售申報(bào)：新房源需一次性申報(bào)房?jī)r(jià)

　　鄭州市要求，新建商品房預(yù)售審批時(shí)，同一《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，必須一次性在預(yù)售方案中申報(bào)所有住房銷售價(jià)格，並按規(guī)定到物價(jià)部門備案。

　　新批預(yù)售項(xiàng)目，其預(yù)售方案中的商品住房?jī)r(jià)格，高於該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格，或者高於本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　對(duì)於已經(jīng)取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，按照環(huán)比“零增長(zhǎng)”的要求重新申報(bào)未銷售住房?jī)r(jià)格。

　　為此，鄭州市啟動(dòng)了“商品住房限價(jià)系統(tǒng)”，利用資訊化技術(shù)加強(qiáng)市場(chǎng)檢測(cè)，對(duì)不按照申報(bào)價(jià)格銷售或者銷售價(jià)格月環(huán)比上漲的，暫停該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽。

　　購(gòu)房新政：未滿20歲單身暫停購(gòu)房

　　自2013年9月1日起，鄭州市規(guī)定持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)（放心保）或個(gè)人所得稅1年以上的本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。

　　未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；年滿20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)1套住房。

　　監(jiān)管新政：查處力度更嚴(yán)厲

　　鄭州市結(jié)合自身市場(chǎng)實(shí)際，自2013年9月1日起，住宅小區(qū)建築容積率在1.0以下或單套建築面積在144平方米以上的非普通商品住房項(xiàng)目，完成主體結(jié)構(gòu)工程封頂，方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可。

　　同時(shí)，對(duì)於發(fā)佈虛假資訊、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的將加大查處懲治力度。

　　或引發(fā)市場(chǎng)階段性觀望

　　面對(duì)鄭州限購(gòu)令的升級(jí)，各方評(píng)價(jià)褒貶不一。鄭州房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)江文靜談到，持居住證的人群如果是3年，表明他願(yuàn)意紮根在鄭州，我們?cè)试S他買一套住房，保護(hù)和支援他的剛性需求；把18歲調(diào)整到20周歲，是考慮到18歲沒(méi)有必需的購(gòu)房理由，20歲可能已經(jīng)開(kāi)始考慮婚戀，需要一套住房。

　　有開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，升級(jí)版限購(gòu)令將大大限制樓市投資群體，從而影響到鄭州商品住宅的成交量。而且對(duì)需求這塊抑制更明顯了。

　　鄭州市民趙女士則稱：我覺(jué)得對(duì)年齡的要求好像是有點(diǎn)過(guò)分了，年輕人難道沒(méi)有買房的權(quán)利嗎？

　　對(duì)此，同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，新政或?qū)е率袌?chǎng)階段性的觀望。

　　從市場(chǎng)變化情況來(lái)看，2013年1-8月鄭州市市區(qū)商品住宅累計(jì)銷售56421套（間），商品住宅累計(jì)銷售面積546.73萬(wàn)平方米，商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)為7447元/平方米。而2012年鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為6546元/平方米，2013年1-8月商品住宅相比去年整年上漲13.76%。

　　從政策時(shí)效性的角度來(lái)看，2013年3月底上海（樓盤）新國(guó)五條細(xì)則落地，截止目前政策執(zhí)行已經(jīng)達(dá)到4個(gè)多月，而政策4-6個(gè)月的時(shí)效性決定了，在今年8月以後如果沒(méi)有後續(xù)細(xì)化政策強(qiáng)化執(zhí)行，“新國(guó)五條”時(shí)效性或就此開(kāi)始執(zhí)行力逐漸削弱 。

　　而鄭州相關(guān)部門似乎已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這其中的“玄機(jī)”，立即出臺(tái)了相關(guān)措施“救火”。

　　那麼，鄭州購(gòu)房限購(gòu)令升級(jí)，對(duì)於市場(chǎng)有哪些影響呢？是不是會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)？未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)該如何看待？

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策層面的微妙變化會(huì)引起市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)的變化。從市場(chǎng)買賣雙方心態(tài)來(lái)看，鄭州未滿20歲單身暫停買房的限購(gòu)升級(jí)政策勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)“階段性”的觀望狀態(tài)出現(xiàn)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在此項(xiàng)政策到底是否嚴(yán)格執(zhí)行、執(zhí)行時(shí)間會(huì)持續(xù)多久、會(huì)否導(dǎo)致降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)等等。一般來(lái)講，這樣的市場(chǎng)“觀望期”不會(huì)超過(guò)4-6個(gè)月，也就是政策執(zhí)行的時(shí)效性週期。因此，一旦鄭州限購(gòu)令升級(jí)政策執(zhí)行4-6個(gè)月之後，政策的執(zhí)行時(shí)效性有可能會(huì)削弱。

　　那麼，除了鄭州限購(gòu)升級(jí)政策會(huì)導(dǎo)致“階段性”的觀望之外，此項(xiàng)措施給市場(chǎng)帶來(lái)哪些信號(hào)？對(duì)於短期市場(chǎng)有哪些影響？

　　張宏偉認(rèn)為，第一、在市場(chǎng)“基本面”好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，局部市場(chǎng)出現(xiàn)熱銷，甚至日光碟與買漲不買跌的行情，通過(guò)未滿20歲單身暫停買房等政策可以短期內(nèi)限制本地、外地不合理投資投機(jī)性需求進(jìn)入鄭州本地市場(chǎng)，可以有效防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以及由此引起的更多的問(wèn)題。第二、鄭州通過(guò)限購(gòu)升級(jí)政策，總體上仍然是維護(hù)以首套自住購(gòu)房需求為主的市場(chǎng)，讓合理的市場(chǎng)需求主導(dǎo)市場(chǎng)，讓住宅市場(chǎng)回歸以自住需求為主的市場(chǎng)。第三、在限購(gòu)等政策升級(jí)延期執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，通過(guò)滿足支援居民家庭首套自住購(gòu)房需求，為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)爭(zhēng)取更多的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初，在這個(gè)時(shí)間段之前應(yīng)該不會(huì)有特別大的政策出臺(tái)。