同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，多數(shù)房企目前的資金鏈並未面臨生存危機(jī)，其再融資目的多用於企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張

　　繼新湖中寶8月1日拋出近三年來首單房企再融資方案以來，在七天之內(nèi)，多家房企已在謀劃甚至正式爭相拋出再融資方案，涉及投資項(xiàng)目也從舊城改造項(xiàng)目擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地産項(xiàng)目。

　　8月7日，房企拋再融資方案進(jìn)入高潮。當(dāng)日，招商地産因正在籌劃發(fā)行股份購買資産事項(xiàng)而停牌；同時(shí)，宋都股份拋出15億元融資方案用於投資尚未動(dòng)工的商品住宅項(xiàng)目。

　　據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月7日，已有三家房企正式拋出再融資方案且用於投資地産項(xiàng)目，涉及資金總計(jì)超過88億元。此外，招商地産的融資動(dòng)作以及額度，目前還有待觀察。

　　爭相拋再融資方案

　　8月1日晚間，新湖中寶發(fā)佈公告稱，公司擬以不低於3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過17.91億股(含17.91億股)，募資不超過55億元。

　　上述公告還顯示，募資凈額擬用於兩個(gè)地産項(xiàng)目，其中，投資30億元用於普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段；投資25億元用於閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國際。值得一提的是，這兩個(gè)項(xiàng)目均屬於上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　此後，有市場傳言稱，若新湖中寶上述定增方案通過，房企將啟動(dòng)以借道舊城改造項(xiàng)目方式獲得再融資。同時(shí)，房企再融資閘門將有條件放開。

　　不過，更為值得注意的是，在上述傳言還未有結(jié)果證實(shí)之際，其他房企也開始相繼拋出再融資方案，而且融資項(xiàng)目也由舊城改造轉(zhuǎn)向商品住宅和商業(yè)地産項(xiàng)目。

　　8月6日，冠城大通發(fā)佈公告稱，公司欲發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券擬募集資金不超過人民幣18億元，用於南京萬盛世紀(jì)新城項(xiàng)目。記者在其公告中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由四個(gè)地塊組成，計(jì)劃總投資約44.99億元，目前冠城大通已經(jīng)投入資金2.71億元，而此次募集的18億元將用於投入該項(xiàng)目。該項(xiàng)目具體規(guī)劃為商品住宅和商業(yè)地産。

　　此後，8月7日，宋都股份發(fā)佈公告稱，公司欲以非公開發(fā)行方式發(fā)行數(shù)量不超過3.125億股(含3.125億股)，募集資金總額不超過15億元，用於南京南郡國際花園項(xiàng)目、杭州東郡國際三期項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　值得一提的是，記者翻閱宋都股份的相關(guān)公告後發(fā)現(xiàn)，宋都股份擬募集資金投入的兩個(gè)項(xiàng)目並非舊城改造項(xiàng)目，而是以小戶型為主、面向剛性需求客戶的商品住宅項(xiàng)目。

　　在上述公告中，宋都股份稱，南京南郡國際花園項(xiàng)目目前未開工，預(yù)計(jì)總投資21.21億元，計(jì)劃使用募集資金8.49億元；杭州東郡國際三期項(xiàng)目目前也未開工，預(yù)計(jì)總投資額為10億元，計(jì)劃使用募集資金3.85億元。

　　無獨(dú)有偶，8月7日當(dāng)天，招商地産發(fā)佈停牌公告，公司正在籌劃發(fā)行股份購買資産事項(xiàng)；8月6日，金科股份發(fā)佈停牌公告稱，公司正謀劃重大事項(xiàng)；8月5日，北京城建發(fā)佈繼續(xù)停牌公告。由此來看，不排除近期還有房企拋出再融資方案的可能性。

　　借機(jī)低息“儲(chǔ)糧”擴(kuò)張

　　事實(shí)上，《證券日報(bào)》記者通過對比上述房企再融資方案發(fā)現(xiàn)，這些房企擬募集資金多數(shù)用於項(xiàng)目開發(fā)，不過也有補(bǔ)充流動(dòng)資金方面的需求。

　　宋都股份表示，目前公司資金存在一定壓力，公司通過非公開發(fā)行股票補(bǔ)充流動(dòng)資金約2.67億元。一方面可以進(jìn)一步緩解公司資金壓力，滿足公司房地産項(xiàng)目拓展需求；另一方面可以改善公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司可持續(xù)發(fā)展能力。

　　“一般房企不缺生存的資金，缺的是支撐企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張的資金。”同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，現(xiàn)在這個(gè)階段，如果房企不快速取得性價(jià)比高的土地，調(diào)整好自己的土地儲(chǔ)備，可能會(huì)錯(cuò)失發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　他説，從這一角度來看，房企爭相拋出再融資方案，主要目的是用於投資發(fā)展和拿地?cái)U(kuò)張。當(dāng)然，這是在其能夠獲批的情況下。

　　值得注意的是，記者發(fā)現(xiàn)，這幾家房企用於投資開發(fā)的項(xiàng)目都位於房價(jià)上漲幅度較高的城市，分別為上海、南京和杭州。同時(shí)，這些項(xiàng)目的利潤空間都很高。

　　冠城大通的南京萬盛世紀(jì)新城項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)總投資利潤率41.41%，凈利潤率也高達(dá)31.06%；宋都股份擬募集資金投入的兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)毛利率都超過30%，凈利率也都超過15%。

　　“房企將募集資金投入到利潤前景較高的項(xiàng)目也是為了提升其整體利潤率。”張宏偉表示，一般房企都選擇將募資投入房價(jià)上漲較快的城市項(xiàng)目，一方面可以保證項(xiàng)目投資回報(bào)率，風(fēng)險(xiǎn)小；另一方面可以加快這些項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，儘快達(dá)到可售條件，進(jìn)而加快企業(yè)資金週轉(zhuǎn)。

　　他強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，加快企業(yè)資金週轉(zhuǎn)也提高了企業(yè)的利潤率。通過這種融資渠道籌到的資金，融資成本比其他渠道低，那麼企業(yè)將節(jié)省大筆資金成本，進(jìn)而提升企業(yè)利潤率。

　　本報(bào)記者王麗新

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