據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，房地産越調(diào)越漲的説法已經(jīng)不再限于坊間，而是有了官方數(shù)據(jù)。在經(jīng)過了新國五條之後，國土資源部昨天發(fā)佈的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地産用地供應(yīng)8.24萬公頃，創(chuàng)出了歷史新高，大幅高於最近五年的同期水準(zhǔn)。而同一天發(fā)佈的中國土地市場指數(shù)則表明，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整後，地産市場重新進(jìn)入景氣運(yùn)作區(qū)間，全國地産景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。為什麼經(jīng)濟(jì)"下行"，地産業(yè)卻"上行"？為什麼一線城市"地王"與三四線城市所謂"空城"並存？

　　針對(duì)這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝進(jìn)行了回應(yīng)。孫英輝説，雖然二季度的新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地産股價(jià)指數(shù)3項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比分別出現(xiàn)了下滑，但房地産業(yè)投資總額卻環(huán)比上升了91.4%，直接拉高了地産景氣指數(shù)。雖然我國GDP增速回落到了7%的平臺(tái)，但上半年全國房地産開發(fā)投資3萬6828億元，同比實(shí)際增長20.3%。這説明現(xiàn)階段房地産市場發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場的內(nèi)生動(dòng)力。

　　而所謂“空城”“鬼城”與“天價(jià)地”“地王”並存，拋開具體案例個(gè)別性差異不論，從市場預(yù)警來看，最明顯的就是上半年地産開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。上半年，重點(diǎn)房地産企業(yè)拿地呈量價(jià)齊升態(tài)勢，佈局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過量”市場分化異常特徵更加明顯。

　　看來，受到政策調(diào)控一度被傳資金鏈緊張的地産商們又重整旗鼓振作了起來。這對(duì)房地産業(yè)的健康發(fā)展是好是壞？對(duì)房價(jià)的調(diào)控又是喜還是憂呢？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、地産專家韓世同對(duì)此發(fā)表評(píng)論。

　　房地産成為了“冬天裏的一把火”。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落的情況下，房地産的增速進(jìn)一步加快，而且全國地産景氣指數(shù)已經(jīng)進(jìn)入到了紅燈過熱狀態(tài)，如何看待這一“低”和一“高”？這説明瞭什麼？

　　韓世同：這個(gè)恰好説明現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)對(duì)房地産的依賴程度確實(shí)非常高，而且即便房地産超高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)依然回落到下行區(qū)間，也説明繼續(xù)維繫房地産、靠房地産來帶動(dòng)整體的經(jīng)濟(jì)模式和結(jié)構(gòu)難以維繫了。那麼過去有一句話説，房地産要挾了國民經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在看起來國民經(jīng)濟(jì)好像不得不依賴於房地産。這種一業(yè)興旺、百業(yè)蕭條的格局，是難以維繫的。

　　今天的股市，地方股一跌，大盤跟著就下來了。當(dāng)然今天有消息面的影響，審計(jì)署將對(duì)政府性的債務(wù)進(jìn)行審計(jì)，大家還是關(guān)注地産可能受到的影響會(huì)最大。上半年，重點(diǎn)房地産企業(yè)拿地呈量價(jià)齊升態(tài)勢，佈局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。開發(fā)商從二三線城市回流一線城市，是不是意味著北上廣深這樣的大城市接下來的房價(jià)又將開始新一輪的上漲？

　　韓世同：一般情況下的確是會(huì)推出這樣的結(jié)論來，但是一線城市就只有四個(gè)，二線城市有四十多個(gè)，三、四線就有幾千個(gè)城市，要把局部的、少數(shù)的幾個(gè)城市推高炒熱，是容易做到的。現(xiàn)在一線城市的火熱也到了歷史高位，部分地方土地價(jià)格已經(jīng)比房價(jià)還高，這種狀況其實(shí)是難以維繫的。地價(jià)太高，原材料太貴，生産出來的産品缺乏支撐的市場基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟(jì)不好，大家的收入都不好，只有房地産業(yè)稍微興旺，這個(gè)市場能夠持續(xù)下去嗎？我覺得這是一個(gè)假性的繁榮。

　　一直以來房價(jià)的上漲也是會(huì)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)拉動(dòng)力，最後是地方政府、銀行、房企、實(shí)體經(jīng)濟(jì)等市場的主體和社會(huì)組織可能全面被捆綁了，所以這個(gè)泡沫會(huì)越來越大。從國土部的數(shù)據(jù)來看，房地産土地供應(yīng)創(chuàng)出新高，但房價(jià)並沒有下降多少，而且一線城市頻現(xiàn)地王。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了房地産的調(diào)控難度。房地産業(yè)的健康發(fā)展離不開有序的土地市場，土地市場調(diào)控難點(diǎn)在哪？

　　韓世同：現(xiàn)在土地市場，地方政府既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，既是土地供應(yīng)商又是土地管理者，這就比較麻煩。我們現(xiàn)在的分稅制不合理，再加上金融上過量的資金，造成了土地的市場冷的時(shí)候就急速的冷，熱的時(shí)候就急速的熱，不是太有市場性。因?yàn)榈胤秸藶榈囊蛩兀行┑胤秸烷_發(fā)商有可能聯(lián)手合作，推高土地市場的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。在這種狀況下，現(xiàn)在的難度就在於土地制度過於單一、過於壟斷，分稅制不太合理，造成地方政府理所當(dāng)然地去推高地價(jià)。這恐怕是要從深層次、從根本上去進(jìn)行改革和調(diào)整。

　　以往的絕大部分地方債的償還都是拍地的方式，未來到底是怎麼來償還債務(wù)，確實(shí)需要一些新的思路，在新的調(diào)控體系當(dāng)中地方政府應(yīng)該處於一個(gè)什麼位置？

　　韓世同：地方政府必然要有土地供應(yīng)，但是土地供應(yīng)過於壟斷，單一的只由地方政府供應(yīng)，還是不如市場，市場的功能和機(jī)制就基本消失了，容易出現(xiàn)壟斷。一方面地方政府應(yīng)該還原為土地管理者，增加土地的供應(yīng)渠道。多元化的供地制度，有助於打斷壟斷，但前提是財(cái)稅分配必須合理，不要導(dǎo)致地方政府只能通過增加土地的出讓來，或者是房地産的開發(fā)來增加財(cái)政收益。

　　上半年地産市場對(duì)於咱們GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長近兩個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)於穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長還是發(fā)揮了非常積極的作用。那麼房地産增速進(jìn)一步加快也説明現(xiàn)階段房地産市場的發(fā)展仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。這一點(diǎn)現(xiàn)在也沒有明顯的改變，可以説房地産是不發(fā)展不行，過熱也不行，轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，房地産市場到底在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中應(yīng)該扮演一個(gè)什麼樣的角色呢？

　　韓世同：過去過度地強(qiáng)調(diào)支柱産業(yè)，好像要靠它來支撐整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，這顯然在屬於小馬拉大車，光靠房地産來帶動(dòng)各行各業(yè)的發(fā)展顯然是不可能的。現(xiàn)在專家學(xué)者也有提出來要轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)性産業(yè)，各行各業(yè)都離不開房地産，尤其是人們的居住、生活，但是實(shí)際上工業(yè)地産、旅遊地産、商業(yè)地産等都跟地産息息相關(guān)，應(yīng)該從支柱性産業(yè)轉(zhuǎn)化成基礎(chǔ)性産業(yè)，都要靠它支援，但是不是靠它獨(dú)立就可以支援的，還是要百業(yè)興旺才能夠真正的走上整體的經(jīng)濟(jì)繁榮。

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