廣州一手房?jī)r(jià)半年上漲了近兩成，將年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身後。記者昨日從廣州市國(guó)土房管局獲悉，備受關(guān)注的上月廣州全市10區(qū)商品房網(wǎng)上簽約情況通報(bào)日前發(fā)佈。數(shù)據(jù)顯示，廣州一手樓市連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，上月全市10區(qū)一手房網(wǎng)上簽約面積49.61萬(wàn)平方米，同比減少23.5%，環(huán)比減少6.9%；而一手房網(wǎng)上簽約均價(jià)15261元/平方米，環(huán)比略降0.9%。從數(shù)據(jù)看，廣州一手房量?jī)r(jià)雙雙跌至今年最低點(diǎn)。

　　專(zhuān)家表示，廣州“限售、限簽”等調(diào)控政策使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落，但是市場(chǎng)上不少樓盤(pán)實(shí)際房?jī)r(jià)仍在上漲。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 鄭佳欣 實(shí)習(xí)生 田博

　　房?jī)r(jià) 各區(qū)房?jī)r(jià)同比仍在上漲

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)佈70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，廣州房?jī)r(jià)在連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)後，6月份終於不再居首，但同比漲幅仍是“亞軍”，為16.5%；環(huán)比漲幅則為1%。

　　而廣州市國(guó)土房管局的最新數(shù)據(jù)也印證廣州一手房?jī)r(jià)上漲腳步有所放緩的狀況。數(shù)據(jù)顯示，廣州全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)高達(dá)15261元/平方米，同比上升11.2%，環(huán)比下降0.9%。記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這也是今年廣州一手房均價(jià)的最低點(diǎn)。

　　至此，廣州也交出了今年上半年的房?jī)r(jià)成績(jī)單：今年上半年，廣州一手房均價(jià)高達(dá)16082元/平方米，相比去年上半年的13615元/平方米，一年之間上漲了18.1%，這一漲幅也將年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身後。

　　從各區(qū)看，越秀、海珠、白雲(yún)、花都這四區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，越秀區(qū)一手房?jī)r(jià)從29771元/平方米猛漲至上月的34169元/平方米，價(jià)格領(lǐng)跑全市，漲幅高達(dá)15%。而南沙一手房?jī)r(jià)則是自今年以來(lái)首次跌破萬(wàn)元/平方米，只有9635元/平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，上月，廣州中心6區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)高達(dá)22620元/平方米，同比上升10.3%。而週邊4區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)12352元/平方米，同比上升13.3%，環(huán)比上升1.7%。

　　廣州市國(guó)土房管局還公佈了各街道新建商品住宅簽約均價(jià)情況。荔灣區(qū)多寶街一手房均價(jià)難得地將位於珠江新城的獵德街?jǐn)D下了全市第一的寶座。廣州市國(guó)土房管局解釋説，荔灣區(qū)多寶街本月均價(jià)51380元/平方米，主要是由於該街道成交的6宗商品住宅中，有5宗座落于睿薇禦景花園，該樓盤(pán)成交價(jià)格較高。

　　成交 今年以來(lái)首次低於50萬(wàn)平方米

　　數(shù)據(jù)顯示，上月廣州全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積49.61平方米，同比減少23.5%，環(huán)比減少6.9%。至此，廣州連續(xù)兩個(gè)月成交面積同比萎縮兩成多，今年以來(lái)一手房成交量首次跌破50萬(wàn)平方米。

　　從各區(qū)看，花都、番禺、蘿崗穩(wěn)坐廣州一手樓市成交的前三把交椅。但是花都一手房成交量從5月的18.3萬(wàn)平方米下滑至上月的12.74萬(wàn)平方米，猛跌三成。而天河一手房成交量更是從2.37萬(wàn)平方米縮水至1.18萬(wàn)平方米，跌幅高達(dá)50%。

　　數(shù)據(jù)顯示，上月越秀、海珠、荔灣、天河、白雲(yún)、黃埔區(qū)等中心6區(qū)一手房網(wǎng)上簽約面積14.05萬(wàn)平方米，同比減少26.2%，環(huán)比減少2.8%，佔(zhàn)全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的28.3%。而花都、番禺、南沙、蘿崗區(qū)等週邊4區(qū)一手房網(wǎng)上簽約面積35.56萬(wàn)平方米，同比減少22.3%，環(huán)比減少8.4%。

　　從4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷(xiāo))售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，其預(yù)售價(jià)格需要接受?chē)?guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。隨後，因定價(jià)過(guò)高而被迫擱置推盤(pán)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。處?kù)稄V州樓價(jià)頂層的中心城區(qū)一手房成交連續(xù)多月出現(xiàn)同比大幅下跌。

　　與成交量的下滑遙相呼應(yīng)的是樓市供應(yīng)的大幅縮水。數(shù)據(jù)顯示，6月全市10區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅2701套，同比減少44.0%，環(huán)比減少8.7%；面積28.91萬(wàn)㎡，同比減少46.2%，環(huán)比減少13.8%。

　　■分析

　　焦點(diǎn)1

　　限簽限售房?jī)r(jià)“結(jié)構(gòu)性回落”

　　廣州房?jī)r(jià)究竟是漲是跌？在全市一手房均價(jià)同比略降、房?jī)r(jià)創(chuàng)今年新低的背後，卻是個(gè)盤(pán)普漲的現(xiàn)實(shí)。

　　世聯(lián)地産首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，廣州樓市連續(xù)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀況，主要在於政府的限制和管控，“如今的房?jī)r(jià)不是市場(chǎng)真實(shí)的反映”。

　　在廣東中原地産項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，目前“市場(chǎng)的真實(shí)反映是量?jī)r(jià)齊升”，根據(jù)他對(duì)市場(chǎng)的觀察，目前廣州一手樓均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米－1.7萬(wàn)元/平方米之間。黃韜説，廣州市國(guó)土房管局通過(guò)限簽等“技術(shù)手段”只是將數(shù)字壓下來(lái)，但市場(chǎng)通過(guò)“雙合同”、“你情我願(yuàn)先簽認(rèn)購(gòu)合同”等方式發(fā)生買(mǎi)賣(mài)行為所産生的交易價(jià)和交易量，與政府公佈的數(shù)據(jù)並不相符，官方數(shù)據(jù)滯後。

　　網(wǎng)易房産在6月底抽查了100個(gè)樓盤(pán)網(wǎng)簽均價(jià)發(fā)現(xiàn)，價(jià)格環(huán)比上漲的樓盤(pán)為44個(gè)，佔(zhàn)據(jù)44%，而降價(jià)樓盤(pán)僅為19%。調(diào)查結(jié)果顯示，樓盤(pán)漲價(jià)趨勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然廣州一手樓均價(jià)持續(xù)上漲的情況似乎受到了控制，但單個(gè)樓盤(pán)的漲勢(shì)卻十分搶眼，因此，很有可能是高價(jià)盤(pán)的網(wǎng)簽受到限簽的影響，從而保持全市均價(jià)的穩(wěn)定乃至下跌。

　　海珠區(qū)某樓盤(pán)去年10月的價(jià)格是25000元／平方米，而在附近5月拍出一塊樓面地價(jià)3.5萬(wàn)元／平方米地王之後，近期報(bào)價(jià)已經(jīng)上漲到33000元／平方米。

　　記者週末在增城荔城某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，該樓盤(pán)新推一期600余套新貨，尚未正式開(kāi)賣(mài)，短短兩天便有超過(guò)1000多人認(rèn)籌，而價(jià)格也從吹風(fēng)時(shí)的帶裝修7000多元/平方米上調(diào)至毛坯價(jià)7000多元/平方米。

　　合富輝煌首席分析師黎文江説，今年上半年廣州市十區(qū)商品住宅供應(yīng)量?jī)H300萬(wàn)平方米，而成交量達(dá)344萬(wàn)平方米，同期消化率115%，供不應(yīng)求之下房?jī)r(jià)被推高。為此，廣州實(shí)施“限售、限簽”政策，逼使開(kāi)發(fā)商減少高端住宅供應(yīng)，下半年轉(zhuǎn)為大量開(kāi)發(fā)中低價(jià)位住宅。他表示，目前一手房?jī)r(jià)的下降是政府限簽限售大背景下的“結(jié)構(gòu)性回落”。

　　焦點(diǎn)2

　　下半年超3.6萬(wàn)套新貨入市

　　下半年廣州樓市供應(yīng)如何，是否會(huì)繼續(xù)“縮水”，成為市民關(guān)注的話(huà)題。

　　根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年下半年，預(yù)計(jì)廣州將有超過(guò)36000套新貨可以推出市場(chǎng)，其中預(yù)計(jì)中小戶(hù)型(120㎡以下)依舊是供應(yīng)主力，將超過(guò)6成。另外，中心區(qū)以及番禺的中大戶(hù)型接近或過(guò)半。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，在政府政策持續(xù)影響下，廣州十區(qū)二市下半年將有136個(gè)住宅項(xiàng)目推新，中心六區(qū)佔(zhàn)41盤(pán)，郊區(qū)佔(zhàn)95盤(pán)。從供應(yīng)上看，郊區(qū)新盤(pán)新貨佔(zhàn)比逼近七成，傳統(tǒng)三大區(qū)增城、花都和番禺仍是廣州樓市剛需消化主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　黎文江指出，在“限預(yù)售”背景下，推貨量存在較大變數(shù)。預(yù)計(jì)下半年中小戶(hù)型(120㎡以下)是供應(yīng)主力，佔(zhàn)總量62%。番禺、花都、南沙、蘿崗四個(gè)週邊較低價(jià)區(qū)域，預(yù)計(jì)下半年推出新貨佔(zhàn)十區(qū)總量六成以上。而豪宅(均價(jià)4萬(wàn)元／平方米以上)下半年估計(jì)只有2000套左右申請(qǐng)預(yù)售，但不可能全部準(zhǔn)售。

　　知名房産專(zhuān)家韓世同表示，去年下半年和今年上半年，廣州房?jī)r(jià)的確處?kù)渡仙龖B(tài)勢(shì)，而且去年上半年的房?jī)r(jià)處?kù)断鄬?duì)低位，同比就凸顯出今年的高漲。

　　他表示，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，由於受土地市場(chǎng)“地王”頻出的影響，下半年房?jī)r(jià)整體仍會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，但成交量將有所下降。其原因既有流動(dòng)性收緊的影響，也有房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)能力下降的影響，還有産品結(jié)構(gòu)不合理即大戶(hù)型高檔次産品過(guò)多的影響。

　　焦點(diǎn)3

　　庫(kù)存住宅平均每套141平方米

　　黎文江列舉了這樣一組數(shù)據(jù)：從陽(yáng)光家緣網(wǎng)站截至6月底的廣州十區(qū)二市可售商品住宅庫(kù)存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，計(jì)算出庫(kù)存的每套商品住宅面積竟然已達(dá)到141平方米的高位。“從去年底庫(kù)存平均每套135平方米，6個(gè)月內(nèi)每套庫(kù)存增大6平方米的速度來(lái)看，到今年底全市庫(kù)存的每套住宅，很可能都是144平方米以上的非普通住宅。”

　　他指出，目前陽(yáng)光家緣公佈的可售庫(kù)存量中，平均在140平方米／套以上的行政區(qū)有：從化區(qū)155.5平方米／套、番禺區(qū)154.7平方米／套、海珠區(qū)148.6平方米／套、花都區(qū)141.5平方米／套、蘿崗區(qū)140平方米／套。

　　黎文江表示，這是一個(gè)“堰塞湖”，時(shí)間越長(zhǎng)，積蓄能量越大，對(duì)市場(chǎng)的破壞威力越厲害。“管理層不能不考慮利弊，適時(shí)放鬆或取消限售限簽，或採(cǎi)取其他有效措施，以除隱患。”

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，市場(chǎng)急需的剛需産品缺貨，開(kāi)發(fā)商的大戶(hù)型産品政府又限售，“市場(chǎng)需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、政府調(diào)控目標(biāo)三者存在巨大矛盾”，下半年廣州樓市成交量難以放大。

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]