個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)受到銀行錢荒的波及，但有意思的是，房地産開發(fā)企業(yè)似乎還未切實(shí)感到寒意。

　　國內(nèi)一家大型房地産開發(fā)企業(yè)的中層管理人員告訴記者，目前公司內(nèi)部還未就此事召開過會(huì)議，從公司高層的態(tài)度來看，似乎並不太在意銀行錢荒可能帶來的變化。

　　這似乎與業(yè)界的判斷有些偏差。在張大偉看來，銀行錢荒導(dǎo)致的貸款收緊，並不會(huì)僅僅對(duì)購房者造成影響，對(duì)房地産開發(fā)企業(yè)來説，開發(fā)貸款肯定也會(huì)受到波及，而開發(fā)貸款則是房地産企業(yè)圈地蓋樓所需資金的關(guān)鍵。

　　“對(duì)我們公司來説，融資的渠道有很多，這些年，公司對(duì)直接融資進(jìn)行了多種嘗試，效果不錯(cuò)。”上述房地産企業(yè)中層管理人員説。

　　所謂直接融資，簡(jiǎn)而言之就是不通過銀行進(jìn)行資本的募集，其渠道有信託、私募基金、公司債等。而房地産開發(fā)企業(yè)這幾年來努力嘗試直接融資，是因?yàn)橛辛饲心w之痛。

　　這個(gè)痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當(dāng)年樓市蕭條的根本原因正是國家收緊信貸，而在那個(gè)時(shí)期，絕大部分房地産開發(fā)企業(yè)的資金來源就是銀行。

　　原本會(huì)出現(xiàn)的房地産行業(yè)大洗牌被全球金融危機(jī)打亂，4萬億資金的入市解救了房地産開發(fā)企業(yè)。但從那之後，房地産開發(fā)企業(yè)就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。於是，房地産企業(yè)上市的步伐加快，融資的方式也開始多樣化。

　　就在前幾天，國內(nèi)一家在香港上市的大型房地産企業(yè)透出風(fēng)聲，將其原計(jì)劃的信貸規(guī)模擴(kuò)大至75億港幣。在3月，這家公司計(jì)劃的這筆海外融資的規(guī)模還僅僅是30億港幣。據(jù)了解，這筆海外融資已經(jīng)獲得了超過10家銀行的超額認(rèn)購。

　　據(jù)接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進(jìn)行的這筆海外融資，算下來利率只有4.8%左右，而在國內(nèi)，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地産企業(yè)現(xiàn)在對(duì)國內(nèi)資金的依賴度很低，所以即使此次銀行鬧錢荒，對(duì)其也沒有太大影響。

　　並不僅僅是這一家房地産企業(yè)如此，大量的房地産開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)佈的報(bào)告稱，房地産企業(yè)直接融資佔(zhàn)比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。

　　由此帶來的是國內(nèi)房地産開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行借款的下降。A股上市房企中華企業(yè)就是一個(gè)例子，2010年年末，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行借款佔(zhàn)到了46.13%，而到了2012年年末，這個(gè)比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中，信託融資佔(zhàn)比為20.36%，2012年年末，這個(gè)數(shù)字達(dá)到27.02%。

　　這個(gè)説法在一家房地産信託公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢荒會(huì)對(duì)房地産開發(fā)企業(yè)造成大的衝擊，但如果仔細(xì)研究數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年銀行對(duì)房地産開發(fā)企業(yè)的貸款是非常充足的，而且由於樓市形勢(shì)好，開發(fā)商資金回籠快，融資利率一直在下降。

　　這位工作人員拿出的數(shù)據(jù)顯示，2012年一些大開發(fā)商進(jìn)行信託融資，利率能達(dá)到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地産開發(fā)企業(yè)已經(jīng)做好了資金準(zhǔn)備。

　　“如果銀行錢荒只是短期變化，那麼對(duì)許多大型房地産開發(fā)企業(yè)來説就不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響，但那些小的房地産開發(fā)企業(yè)可能就會(huì)出現(xiàn)資金壓力，從而面臨被市場(chǎng)淘汰。”上述工作人員表示，但如果這種錢荒從現(xiàn)在開始長期化，那就不好判斷了，可能大的房地産開發(fā)企業(yè)也終將面臨資金壓力。

　　要反思投資效率

　　對(duì)普通人來説，此次銀行錢荒帶來的切身感受並不明顯，但也有不少人由此期望房?jī)r(jià)會(huì)因此下降。

　　從通常的邏輯來看，銀行鬧錢荒會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地産開發(fā)企業(yè)的貸款收緊，貸款收緊會(huì)造成房地産開發(fā)企業(yè)的資金壓力，資金壓力最終會(huì)促使企業(yè)儘快出售手中的樓盤加快資金回籠。而要加快出售樓盤，一個(gè)重要的手段就是降價(jià)促銷。當(dāng)降價(jià)出現(xiàn)的時(shí)候，會(huì)造成整體市場(chǎng)預(yù)期的變化，從而會(huì)有更多的房地産開發(fā)企業(yè)加入降價(jià)促銷的隊(duì)伍。

　　這個(gè)結(jié)果會(huì)最終形成嗎？在張大偉看來，這並非不可能。“2008年、2011年樓市出現(xiàn)降價(jià)，原因都是銀行信貸收緊，這可以説是一個(gè)基本規(guī)律。銀行信貸收緊，就意味著，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上。”

　　而要出現(xiàn)這種狀況，還需要另一個(gè)重要因素。張大偉告訴中國青年報(bào)記者，中央此次對(duì)銀行流動(dòng)性調(diào)整時(shí)，要改變銀行的盈利模式，同時(shí)要引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)業(yè)。如果這個(gè)預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)，更多的資金通過此次的調(diào)整進(jìn)入實(shí)業(yè)，而不是留在房地産行業(yè)，那麼房?jī)r(jià)上漲的可能性就會(huì)大幅減小。

　　但是，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入實(shí)業(yè)的預(yù)期目的能順利實(shí)現(xiàn)嗎？中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬億的投資之後，很多銀行的貸款並沒有進(jìn)入實(shí)業(yè)，而是進(jìn)入了地方融資平臺(tái)。而這些地方債都是長期的債務(wù)，吸納了太多的資金，擠佔(zhàn)了實(shí)業(yè)本應(yīng)得到的資金。

　　不僅如此，這些地方融資平臺(tái)的項(xiàng)目甚至沒有實(shí)現(xiàn)基本的收入現(xiàn)金流。

　　“2009年之後，國家大量投資，難免出現(xiàn)魚龍混雜的現(xiàn)象。很多項(xiàng)目非常差，根本就沒有盈利能力，這其中就包含一些房地産項(xiàng)目，一些小城市搞了大量的住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目市場(chǎng)難以消化。”汪利娜説，很多項(xiàng)目有問題，以致資金根本無法回流，這就造成了投資的低效甚至是無效。這些項(xiàng)目把地方融資平臺(tái)帶入高風(fēng)險(xiǎn)地帶，也將銀行拖下水。

　　在汪利娜看來，這次表現(xiàn)出來的銀行錢荒，其實(shí)並不是整體貨幣供應(yīng)量的短缺，國家整體貨幣供應(yīng)量對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水準(zhǔn)來説是充足的，關(guān)鍵是銀行資金的錯(cuò)配。如果短期內(nèi)銀行能夠解決資金錯(cuò)配的問題，國家整體經(jīng)濟(jì)增長依然良好，這個(gè)事情也就過去了，大多房地産企業(yè)不會(huì)受到多大衝擊。

　　“透過這次錢荒，要反思的是，我們的投資該如何實(shí)現(xiàn)高效。”汪利娜告訴記者，從國家層面看，儲(chǔ)蓄率依然在增長，那就意味著投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關(guān)的領(lǐng)域，而不能再去擠佔(zhàn)實(shí)業(yè)的資金需求。

　　標(biāo)簽：汪利娜張大偉荒房地産業(yè)吳昊

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