最近，原本用來控制開發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià)，以拿不到預(yù)售證為藉口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時(shí)間。

　　一邊是主管部門出招調(diào)控房價(jià)，一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來？記者進(jìn)行了採訪調(diào)查。

　　璽源臺(tái)是一個(gè)北京市三環(huán)以裏二環(huán)以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段。樓盤工地上的建築工人告訴記者，二期的3、4、5號(hào)樓都已經(jīng)基本建好了，共有400多套房子。

　　“早就可以賣了，但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項(xiàng)目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知説要七八月份開盤，但剛剛又接到通知説可能會(huì)推遲，具體什麼時(shí)候還不好説。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等，時(shí)間拖得越長，可能賣價(jià)會(huì)越好。”樓盤售樓部的銷售人員説。

　　該樓盤售樓處的銷售人員解釋説，這個(gè)樓盤的一期是2012年8月開盤，毛坯房價(jià)格在4.5萬元/平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到5萬元了，附近一樓盤去年年底開盤，開盤均價(jià)已經(jīng)漲到了6 .3萬元。“我們的二期開盤價(jià)估計(jì)得6 .5萬左右，但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認(rèn)可。”

　　中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟説，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤由於沒有領(lǐng)取預(yù)售證無法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾。

　　“原本説是3月份開盤的，現(xiàn)在都等了兩個(gè)月了，還不開盤，真是糾結(jié)得很，拖一個(gè)月開盤，可能就要多花掉我一個(gè)月工資。”北京一位等待購買婚房的白領(lǐng)説，他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區(qū)的樓盤。

　　令人疑惑的是，市場(chǎng)需求如此旺盛，加之多輪調(diào)控政策層層加碼，卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn)，反而捂盤惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來？“自有資金30%，就可以從銀行、信託機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款，3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目，這是開發(fā)商長袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施並未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。”暨南大學(xué)教授胡剛説，自有資金超過40%，開發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力。

　　“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng)，一方面會(huì)使得房地産數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地産品質(zhì)也會(huì)進(jìn)一步提升，開發(fā)商對(duì)房地産後市看漲，因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化。”陳晟説。

　　胡剛指出，房地産商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一來房地産市場(chǎng)存在巨大泡沫，未來房價(jià)走勢(shì)並不十分明朗；二來，國家調(diào)控房價(jià)的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地産，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　有專家指出，土地大量供應(yīng)，本意是要加大商品房的供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張，階段性房價(jià)上漲。

　　對(duì)此，主管部門正積極推進(jìn)價(jià)格指導(dǎo)工作，北京市住建委表示，前期報(bào)價(jià)虛高項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)價(jià)，此前因定價(jià)過高暫未批的20多個(gè)積壓項(xiàng)目，近期已有半數(shù)主動(dòng)調(diào)至合理水準(zhǔn)，不少項(xiàng)目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng)。

　　專家認(rèn)為，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟説，國家應(yīng)該在交易程式上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請(qǐng)預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤，建好的一個(gè)樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤，同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng)。記者 歐甸丘 孔祥鑫 王曉潔

　　標(biāo)簽：開發(fā)商樓盤預(yù)售陳晟開盤

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