5月29日，北京一家註冊資金只有1000萬元的福潤天成房地産有限公司以46億元拿下了上海長寧區(qū)新華路地塊，刷新了今年上海的總價地王。 業(yè)界紛紛對該公司“蛇吞象”後的市場前景感到擔憂。

　　巧合的是,據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，2009年，大龍地産（600159，SH）同樣因為“蛇吞象”，高價競得當時公司財力根本沒有能力支付的天竺“地王”，此後，公司連續(xù)三年凈利潤下滑，去年已虧損近億元。為避免今年業(yè)績繼續(xù)虧損，戴上“ST”的帽子，不得不在繼2011年甩掉明星項目北京王府井“西部會館”後，近日再次“變賣家産”。

　　甩賣“大龍新都”項目/

　　近日，大龍地産發(fā)佈公告稱，公司控股子公司北京市大龍房地産開發(fā)有限公司（以下簡稱大龍有限）與中融物産有限責任公司(以下簡稱中融公司)簽訂了《解除協(xié)議》，大龍有限將不再建設北京市棉花片危改區(qū)“大龍新都”項目，中融公司將歸還公司10.58億元。大龍地産表示，由此將産生稅前約2.43億元的收益，這將對今年大龍地産的財務報表産生積極的影響。

　　大龍地産公告顯示，北京棉花片危改區(qū)“大龍新都”項目位於西城區(qū)虎坊橋西北側，地處二環(huán)內黃金地段。項目規(guī)劃總建築面積16.29萬平方米，使用性質包括住宅、商業(yè)和辦公。

　　值得注意的是，早在2012年3月份，北京市國土局印發(fā)了 《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》，計劃稱“十二五”期間，三環(huán)內將原則上不再新增供應住宅用地，四環(huán)內原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)適房項目用地。

　　“連遠在通州的臺湖地區(qū)都成了‘香餑餑’”。一位業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，京城土地的稀缺，使房企以強烈的擴張動力，逐漸滲透到更為遠郊的土地市場中。

　　大龍地産此次“揮淚”甩掉二環(huán)內的“黃金項目”，無異於“斷臂求生”。

　　此次終止的合作項目還要追溯至2004年。當年大龍地産控股股東北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司與北京中融物産有限責任公司簽訂項目協(xié)議書，約定共同開發(fā)中融公司擁有的棉花片危改區(qū) “大龍新都”項目。

　　2005年3月，大龍城鄉(xiāng)將項目協(xié)議書中約定的權利、義務轉移給大龍地産控股子公司大龍有限，由大龍有限與中融公司共同開發(fā)。

　　雖地處黃金地段，但時隔8年，“拆遷難”仍是開發(fā)商最“頭疼”的問題。截至目前，大龍地産為項目投入資金共計7.77億元。據(jù)了解，該項目共有拆遷戶數(shù)602戶，拆遷面積2.91萬平方米，目前已完成拆遷工作戶數(shù)243戶，拆遷面積1.65萬平方米。由於地塊拆遷難度大、進程慢，無疑增加了開發(fā)商的經(jīng)營週轉壓力，導致該項目難以進入後期的開發(fā)建設銷售階段。

　　按照大龍有限與中融公司的約定，由中融公司繼續(xù)開發(fā)合同標的地塊，大龍有限不再參與。同時，中融公司歸還雙方已發(fā)生的往來款項3.75億元，並支付大龍有限拆遷補償款6.83億元。

　　據(jù)媒體報道，大龍地産證券事務代表認為，公司退出該項目主要是由於週期太長，拆遷有難度，風險太大。而退出之後，公司資金得到有效回籠，將對2013年財務報表有所貢獻。

　　上海某研究院研究員嚴躍進分析，大龍地産中途退出該項目，既避免了更大資金的投入，也促進了項目退出而産生的部分資金的回流。“這種操作策略，應理解為‘緩兵之計’。對於暫時改善財務困境、主動創(chuàng)造喘氣機會與空間，仍是有部分積極意義的。”

　　嚴躍進認為，大龍最近退出與中融公司的合作項目，仍然帶有盲目涉足房地産項目的不成熟色彩。表面來看，此次退出，從投資回報率來看，可能較為樂觀。但公司穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略形象再次被抹黑了，股東及社會公眾難免會在心中犯嘀咕。

　　“斷臂求生”支撐業(yè)績/

　　作為銷售規(guī)模在10億元以下的中小上市房企，大龍地産的“成名”還要追溯到“天竺地王”一戰(zhàn)。2009年11月，大龍地産以50.5億元的總價競得北京市順義區(qū)後沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的土地使用權，創(chuàng)下當時北京總價和單價的“雙料”地王。令人意外的是，“地王”寶座還沒坐熱，大龍地産便因為無法按時繳納土地出讓預付款而被收回地塊，公司也因此被罰2億元。

　　值得注意的是，在扣除非經(jīng)常性損益後，公司凈利潤已連續(xù)三年下滑。

　　大龍地産在2009年凈利潤達到3.39億元，為近四年的歷史最高點。然而，2010年因“地王”被罰沒的2億元，佔2009年全年凈利潤60%，這一事件也成為大龍地産的 “滑鐵盧”。2010年，大龍地産凈利潤下滑至2871萬元，同比減少91%。2011年8月，大龍地産以8.2億元將子公司北京京洋房地産開發(fā)有限公司93.45%股權及債權轉讓給春光置地，而京洋公司的主要資産為王府井大街的明星項目“西部會館”。此次轉讓實現(xiàn)投資收益3.62億元，凈利潤2.72億元，佔當年大龍地産凈利潤的98%。2012年，大龍地産因無大項目轉讓，凈利潤為虧損9743萬元，為5年來首次虧損。 自2010年起，公司便反覆提到，結算收入出現(xiàn)下滑。這已成為公司業(yè)績走低的主要因素，也反映出公司後續(xù)開發(fā)項目“難以為繼”。從2012年公司披露的情況看，目前在手項目僅有中山、景湖園、馬坡9號地等項目。公司表示，將在適當時機拿地，為下一步項目開發(fā)做準備。但從現(xiàn)金情況看，2012年年底公司擁有貨幣資金3.23億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流量則為-3.83億元。對此，公司調整了經(jīng)營策略，稱將積極參與順義舊城改造。

　　對於大龍地産而言，2012年已虧損9742.71萬元，今年一季度又虧損271.13萬元，如果在2013年無法實現(xiàn)盈利的話，“披星戴帽”的可能性極大。

　　再度甩賣北京黃金地塊項目，則有望將大龍地産帶出虧損泥潭，緩解被戴帽的“燃眉之急”。

　　嚴躍進分析，2009年，大龍地産以“蛇吞象”之氣勢吞下了北京一“地王”，其實是意氣用事的拿地表現(xiàn)。因為在2010年，因違約而被沒收2億元保證金後，大龍地産元氣大傷，那時資金鏈已出現(xiàn)了危機。這種過高估計實力、執(zhí)行不正確戰(zhàn)略的做法，遲早會影響大龍地産的發(fā)展。這從另一方面也説明瞭“蛇吞象”僅有“魄力”要不得，這是加速企業(yè)衰退的致命一招。

　　行業(yè)面臨“重新洗牌”/

　　業(yè)界認為，無論是並購、合作、拿地擴張，還是轉型、退出地産業(yè)務，當前的房地産市場正在經(jīng)歷新一輪洗牌。

　　一位業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，房地産行業(yè)暴利時代已經(jīng)結束，常態(tài)化調控導致利潤率持續(xù)下滑，成本控制能力較弱的企業(yè)在當前調控市場背景下沒有辦法生存，遲早會退出房地産業(yè)。

　　值得注意的是，萬方地産公告公司名稱將變更為 “萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地産業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。上海新梅置業(yè)股份有限公司也在5月27日晚間宣佈，出售持有的一家房地産開發(fā)公司股權，並考慮逐步退出房地産行業(yè)。據(jù)中國房地産業(yè)協(xié)會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。

　　從目前來看，由於暴利時代的終結，企業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右。

　　上述人士認為，銀行收緊對開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對於中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。

　　嚴躍進亦對大龍地産的表現(xiàn)表示了擔憂，“大龍地産甩賣項目求生存，實際上治標不治本。儘管通過項目的處置，粉飾了財務數(shù)據(jù)，但其真正的體質並未得到增強。”

　　嚴躍進認為，對於股東而言，這種操作更有迷惑性。看似會扭虧為盈，實際上其發(fā)展的內核已被侵蝕。對於這樣的小公司，項目與資金匱乏，前景黯淡，值得投資者提高警惕。

[責任編輯： 雍紫薇]