臺(tái)湖成為今年北京土地市場(chǎng)的熱門(mén)區(qū)域，出讓底價(jià)也在上漲。

　　5月23日，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上掛出曾流標(biāo)的通州運(yùn)河核心IV-06、07地塊。“流標(biāo)地塊重新入市，底價(jià)也沒(méi)降。”北京一家房企負(fù)責(zé)拿地的人員魏峰（化名）感慨。

　　5月15日，上述兩塊地現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)，招標(biāo)底價(jià)分別為4.75億元和4.94億元。包括保利、金地在內(nèi)共有四家企業(yè)投標(biāo)，結(jié)果報(bào)價(jià)均未達(dá)到招標(biāo)底價(jià)。根據(jù)測(cè)算，兩地塊招標(biāo)底價(jià)折合樓面價(jià)均達(dá)到11300元/平米，但4家企業(yè)報(bào)價(jià)折合樓面價(jià)只在9650元-10005元/平米之間。“投標(biāo)企業(yè)沒(méi)想到底價(jià)漲得這麼高。”魏峰如是説。

　　約一個(gè)月前，運(yùn)河核心區(qū)三宗多功能用地招標(biāo)，成交樓面價(jià)只有9220元/平米。一個(gè)月的時(shí)間，招標(biāo)底價(jià)每平米漲了2000多元，這讓投標(biāo)企業(yè)始料未及。

　　有了前車之鑒，房企似乎摸到一些竅門(mén)。5月17日，保利再次出手，投標(biāo)運(yùn)河核心區(qū)IV-10、11兩宗地，投標(biāo)樓面價(jià)調(diào)高到11750元/平米，順利摘得兩宗地。

　　多個(gè)區(qū)域地塊出讓底價(jià)上調(diào)

　　出讓底價(jià)上調(diào)並非個(gè)案。通州運(yùn)河核心區(qū)底價(jià)上漲只是因?yàn)槌霈F(xiàn)流標(biāo)，才顯得引人注目。

　　如前年才開(kāi)始零星供地的臺(tái)湖板塊，隨著萬(wàn)科、首開(kāi)等房企的進(jìn)駐，今年已經(jīng)成為土地市場(chǎng)熱門(mén)的區(qū)域。5月20日成交的通州臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23多功能用地，起始價(jià)為2.5億元，折合樓面底價(jià)3980元/平米。而在去年9月，臺(tái)湖104和109多功能用地出讓時(shí)，起始價(jià)為3.84億元，折合樓面底價(jià)僅2176元/平米。時(shí)隔8個(gè)月，起始樓面價(jià)上漲了約1倍。

　　在新崛起的高端板塊朝陽(yáng)孫河，去年9月龍湖拿下朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地A地塊，起始樓面價(jià)僅為1.86萬(wàn)/平米；而今年2月首開(kāi)拿下的F、G地塊起始樓面價(jià)，則達(dá)到1.96萬(wàn)/平米，上漲了1000元/平米。實(shí)際成交價(jià)更是水漲船高，從龍湖拿地的2萬(wàn)元/平米，上漲至了首開(kāi)拿地的2.6萬(wàn)元/平米。

　　去年12月28日，亦莊河西區(qū)X85R1和X88R1掛出，起始樓面價(jià)約8840元/平米；在這之前的8月，X86R1和 X83R1地塊起始樓面價(jià)還只是7200元/平米。

　　一級(jí)開(kāi)發(fā)成本不是推漲關(guān)鍵

　　根據(jù)土地出讓文件，招標(biāo)底價(jià)或者掛牌起始價(jià)都由兩部分構(gòu)成，一是土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，一是政府土地收益。

　　如去年底成交的臺(tái)湖4-1-017、4-1-010居住、醫(yī)療衛(wèi)生用地掛牌文件中就明確，“本次掛牌出讓宗地的底價(jià)由政府土地收益（僅含土地出讓金）和土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)兩部分構(gòu)成。”土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為51163萬(wàn)元，歸屬於一級(jí)開(kāi)發(fā)單位北京土地整理儲(chǔ)備中心通州分中心。

　　有從事過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士表示，一大片土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，如臺(tái)湖，如孫河，如亦莊河西區(qū)，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本大概會(huì)平攤到二級(jí)出讓的多個(gè)地塊上。後期出讓底價(jià)上漲主要漲在政府保底收益上。

　　根據(jù)記者從臺(tái)湖多個(gè)出讓文件內(nèi)容整理，去年底臺(tái)湖出讓的三宗地（簡(jiǎn)稱萬(wàn)科017、萬(wàn)科014和世紀(jì)鴻028地塊），一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別為51163萬(wàn)元、42230萬(wàn)元和59087萬(wàn)元，折合建築面積單價(jià)在5603元-6533元/平米之間。起始價(jià)中剩餘的政府收益分別為2237萬(wàn)元、1620萬(wàn)元和2293萬(wàn)元。

　　而到今年4月，泰禾競(jìng)得的011地塊出讓時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)折合建築面積單價(jià)為5565元/平米，和前三塊地保持同一水準(zhǔn)，但起始價(jià)扣除一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，政府收益達(dá)到51667萬(wàn)元，數(shù)十倍于前三塊地政府保底收益水準(zhǔn)。（詳見(jiàn)表）

　　對(duì)於這一上漲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是由出讓方式不同造成的。前三塊地掛牌出讓，政府收益在競(jìng)價(jià)階段有可觀的上升空間；泰禾011地塊招標(biāo)出讓，開(kāi)發(fā)商一次報(bào)價(jià)，因此政府預(yù)留收益空間就大得多。不過(guò)從中依然可以看出，同區(qū)域地塊，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本整體處在同一水準(zhǔn)，差別較多的則是政府收益。

　　市場(chǎng)預(yù)期才是底價(jià)上漲根本性因素

　　不過(guò)，一些開(kāi)發(fā)商和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)人士也表示，根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，出讓地塊土地底價(jià)確定，也都有規(guī)定的流程。在土地一級(jí)補(bǔ)償成本既定的情況下，政府收益預(yù)期也直接源於市場(chǎng)預(yù)期。

　　一家房地産央企人士還表示，土地價(jià)格對(duì)房地産市場(chǎng)的影響，主要還是看成交價(jià)格。而從根本上説，成交價(jià)格是由拿地企業(yè)給出的，並不是受出讓底價(jià)決定。“出讓底價(jià)會(huì)抬高成交價(jià)，但更主要的還是開(kāi)發(fā)商基於市場(chǎng)預(yù)期給出價(jià)格。”這位人士打比方，一塊土地，市場(chǎng)預(yù)期成交價(jià)在2萬(wàn)元/平米，那麼出讓底價(jià)定在1萬(wàn)或者1萬(wàn)5意義都不大。開(kāi)發(fā)商都會(huì)在競(jìng)價(jià)過(guò)程中把價(jià)格抬上去。即便政府按照50%溢價(jià)率要求限制總成交價(jià)，但通過(guò)競(jìng)保障房，商品房面積少了，最終地價(jià)還是會(huì)上去。

　　例如4月臺(tái)湖地塊投標(biāo)，開(kāi)發(fā)商都給出有效報(bào)價(jià)，有的大幅超過(guò)底價(jià)，“像這種情況，底價(jià)是高還是低意義就不大了，”一房企副總經(jīng)理表示，“但像部分地塊底價(jià)上漲厲害，完全都超過(guò)企業(yè)預(yù)期，這就值得商榷了。”

　　■ 連結(jié)

　　招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定程式

　　（來(lái)源：《北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法》）

　　由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估期的正常土地市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估並出具評(píng)估報(bào)告。

　　市國(guó)土局和市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府産業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議。

　　市國(guó)土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)審議。

　　市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)審議意見(jiàn)確定最終底價(jià)，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。

　　■ 聲音

　　土地市場(chǎng)不應(yīng)有“饑餓行銷”

　　“土地市場(chǎng)不應(yīng)有‘饑餓行銷’。”在記者採(cǎi)訪中，不少業(yè)內(nèi)人士這樣表示。要給土地市場(chǎng)降溫，給樓市傳導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)的信號(hào)，就需要更科學(xué)地制定土地供應(yīng)計(jì)劃，加大土地供應(yīng)。例如通州臺(tái)湖、亦莊河西區(qū)等，都有大量土地，“如果開(kāi)發(fā)商知道後期大量的土地很快會(huì)供應(yīng)，還會(huì)拼命搶眼前這塊地嗎？”

　　平抑地價(jià)，需要更科學(xué)制定供應(yīng)計(jì)劃，需要在有條件的情況下加大供應(yīng)，這雖然解決不了全部問(wèn)題，但至少可以解決一些問(wèn)題。

　　（采寫(xiě)/記者 張旭 袁曉瀾 實(shí)習(xí)生 張旭東　　攝影/記者 張旭 方王洋）

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