今年一季度北京樓市成交快速“放量”，帶動庫存加速下降。然而，4月份，在堪稱“最嚴(yán)厲”的樓市細(xì)則影響下，成交量出現(xiàn)明顯下滑，供給量也不斷減少，北京住宅市場供需遭遇“雙殺”。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，北京樓市在未來1-2月內(nèi)將進(jìn)入博弈期，開發(fā)商推盤速度放緩，市場成交量也面臨調(diào)整。但隨著政策執(zhí)行時間延續(xù)，部分項目在資金壓力下將加快預(yù)售入市。

　　需求萎縮 成交量快速下滑

　　按照北京住建委的最新統(tǒng)計，目前北京可售期房住宅套數(shù)為35840套，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為26943套。就此計算，北京新房庫存量合計62783套，自年初跌破8萬套後，庫存下滑的趨勢仍在繼續(xù)。

　　新房庫存的持續(xù)下降，是否意味著房價在未來存在上漲的壓力？

　　“儘管從數(shù)字上看，北京目前的新房庫存量只有6萬多套，但是如果算上去年住建委調(diào)整統(tǒng)計口徑時清理的3萬套庫存，目前的庫存量應(yīng)該相當(dāng)於2009年年底9萬套的水準(zhǔn)，並不能説是歷史低點。”中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉在接受中國證券報記者採訪時表示，雖然庫存出現(xiàn)下滑，但是目前樓市成交量已經(jīng)下降，去庫存化速度較年初已經(jīng)明顯放緩。

　　根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月上半月，北京市住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為6874套，日均網(wǎng)簽量僅為528.8套，較3月份日均2106套的網(wǎng)簽量大幅下跌了75%。4月15日-21日，樓市成交量仍在加速回落，全市住宅網(wǎng)簽總量為2769套，環(huán)比前一週的網(wǎng)簽量下跌了39.3%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比下跌了48%。

　　清明節(jié)前出臺的北京樓市新政，無疑是導(dǎo)致成交量急速回落的直接原因。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，受北京樓市調(diào)控細(xì)則影響，北京購房需求量大幅萎縮，成交量也大幅回落，尤其是二手房市場，受交易個稅大幅提高的影響，成交量跌幅更為明顯。

　　“由於全區(qū)域限購、二套房首付比例和利率提高，政策對新房市場的銷售也有較大影響。目前北京的新房項目大都位於五環(huán)以外，無法與四環(huán)內(nèi)大量成熟的二手房社區(qū)相比。稅費的增加未必能夠引發(fā)消費者放棄四環(huán)內(nèi)的二手房而大規(guī)模轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新房市場。”胡景暉直言。

　　供給抑制 開發(fā)商謹(jǐn)慎預(yù)售

　　在需求大幅回落的同時，樓市的供給端也受到了政策的直接影響。新政後，北京對房價上漲的管理異常嚴(yán)格，部分高端盤以及熱點區(qū)域的樓盤預(yù)售受到直接影響，不少開發(fā)商推遲了入市速度。

　　“本來計劃在春節(jié)後推出項目三期，但是一直拖到現(xiàn)在，還沒有拿到預(yù)售證。”位於北京4號線首站區(qū)域的某樓盤負(fù)責(zé)人表示，該項目三期已經(jīng)排完號，就等著拿預(yù)售證，但是住建委一直沒有批下來。“可能是覺得三期的報價高了，要和二期持平。”該人士坦言。

　　據(jù)了解，目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管十分嚴(yán)格，所有項目均不允許超過之前或者同區(qū)域價格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源已明顯減少。北京住建委資訊顯示，4月以來，全市僅有5宗項目拿到預(yù)售證。

　　“從供應(yīng)的角度看，一季度一般是樓市‘冬歇期’，供應(yīng)量不會太大，往往從4月份以後供應(yīng)量會上來，但是今年4月的供應(yīng)量確實減少了。”張大偉指出，限價政策對開發(fā)商推盤造成了直接影響，一些開發(fā)商甚至放緩入市速度，期待政策出現(xiàn)變化空間時再推盤入市。從目前入市的項目來看，預(yù)售價格的漲幅已有所回落。

　　根據(jù)中原地産的統(tǒng)計，自國五條出臺後的一個多月時間內(nèi)，北京合計預(yù)售項目為16個，共提供住宅套數(shù)4521套，其中已經(jīng)簽約的住宅套數(shù)為1425套，簽約率為31.5%。4月預(yù)售樓盤中，有八成以上的預(yù)售價漲幅在1%以內(nèi)。

　　“在其他條件都不變的情況下，要保證今年的房價與去年持平，有很大難度。”張大偉表示，由於項目不讓漲價，很多開發(fā)商便開始博弈，放緩入市速度，等待政策出現(xiàn)調(diào)整的空間。“不過，一旦限房價的政策執(zhí)行時間過長，部分項目也可能從資金成本的角度考慮而加快預(yù)售。”

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