“新房日均網(wǎng)簽量與3月相比下降近四成；二手房日均網(wǎng)簽量與3月相比下降超八成……”北京“國(guó)五條”房産調(diào)控細(xì)則出臺(tái)後，網(wǎng)簽恢復(fù)的第一週，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)與調(diào)控前相比，堪稱(chēng)“冰火兩重天”。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控從嚴(yán)令購(gòu)房者觀望情緒濃厚；預(yù)售證發(fā)放受到嚴(yán)格管控，新建住宅漲價(jià)難度加大，北京樓市調(diào)控初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的局面。

　　市場(chǎng)迅速“冷卻” 成交量降幅明顯

　　北京“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)後，由於系統(tǒng)升級(jí)等因素，本月8日，北京網(wǎng)簽暫停8天后恢復(fù)正常工作，積累下的網(wǎng)簽案件得以進(jìn)行集中辦理。即便如此，無(wú)論是二手房還是新房的成交量均出現(xiàn)了大幅下跌。北京房地産市場(chǎng)迅速降溫，與新政策前的“火爆”場(chǎng)景相比，堪稱(chēng)“冰火兩重天”。

　　根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(2013年4月8－14日)，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2845套，日均網(wǎng)簽僅為406套，與3月份的日均網(wǎng)簽量相比下跌37%；北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1716套，日均網(wǎng)簽僅為245套，與3月份的日均網(wǎng)簽量相比大幅下跌83.2%。

　　“雖然新增客源量較調(diào)控前變化不大，但有實(shí)際成交意願(yuàn)的客戶(hù)卻大幅減少。客戶(hù)購(gòu)房意願(yuàn)明顯低於今年以來(lái)的平均水準(zhǔn)。”鏈家地産市場(chǎng)研究部分析師張旭説，“一方面‘國(guó)五條’細(xì)則以及公積金新政策導(dǎo)致了部分需求觀望；另一方面，近期購(gòu)房需求在新政策前得到了比較充分的釋放，對(duì)於近期的成交産生了一定的透支作用。”

　　“買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)已由之前的爭(zhēng)取快速成交，變成觀望等待。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，經(jīng)過(guò)上周的集中辦理，網(wǎng)簽暫停時(shí)積壓下來(lái)的案件已經(jīng)基本處理完畢。

　　胡景暉分析，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)後，大多數(shù)人感覺(jué)購(gòu)房需求將從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。其實(shí)不然，調(diào)控細(xì)則對(duì)新房和二手房市場(chǎng)限購(gòu)政策從嚴(yán)的力度是一致的，全區(qū)域限購(gòu)，二套房首付比例和利率提高，對(duì)新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售也有較大影響。

　　熱點(diǎn)項(xiàng)目“停漲” 房企壓力或增大

　　根據(jù)中原地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，熱點(diǎn)項(xiàng)目簽約38個(gè)項(xiàng)目，相比3月的簽約均價(jià)變化幅度不大。其中，漲幅在1%以下的達(dá)到23個(gè)，佔(zhàn)比達(dá)60%。整體來(lái)看，八成左右的房源簽約價(jià)格處?kù)丁巴q”狀態(tài)。

　　“北京新建住宅預(yù)售監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項(xiàng)目均不允許超過(guò)之前或者同區(qū)域價(jià)格。”中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，3月下旬開(kāi)始的預(yù)售證項(xiàng)目，均價(jià)基本都與之前一期持平，樓盤(pán)價(jià)格上漲得到抑制。而除了均價(jià)在每平方米2萬(wàn)元以下的房源客戶(hù)量有所增長(zhǎng)外，其他類(lèi)型房源需求均出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)，也平抑了整體樓市價(jià)格。

　　據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月第二周，新建商品住宅市場(chǎng)有2個(gè)期房項(xiàng)目入市，總供應(yīng)住宅994套。新增供應(yīng)的2個(gè)項(xiàng)目都位於五環(huán)外，都是均價(jià)低於2萬(wàn)元的“剛需”盤(pán)。總體來(lái)看，4月份上半月供應(yīng)仍處低位，且與3月相比呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

　　“從目前來(lái)看，北京樓市調(diào)控政策壓力最大的並非僅二手房市場(chǎng)，新建住宅市場(chǎng)同樣如此。”張大偉表示，北京樓市價(jià)格審批愈發(fā)嚴(yán)格，短期來(lái)看，可能會(huì)抑制開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的積極性，抑制供應(yīng)量。

　　專(zhuān)家表示，各家房企不僅要面臨客戶(hù)需求變化的影響，資金壓力也將明顯加大。經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的市場(chǎng)博弈後，部分項(xiàng)目或?qū)⒓涌祛A(yù)售。

　　樓市陷多方博弈，後市有望“量縮價(jià)穩(wěn)”

　　專(zhuān)家表示，“國(guó)五條”落地後的一段時(shí)間內(nèi)，是需求觀望和各方力量博弈的典型期，成交量會(huì)出現(xiàn)一定幅度回落。從長(zhǎng)期來(lái)看，影響新房市場(chǎng)走勢(shì)的不確定因素在增加，如二手住宅市場(chǎng)的預(yù)期傳導(dǎo)、供應(yīng)釋放週期拉長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略等，都會(huì)影響到新房市場(chǎng)的需求釋放。

　　張旭認(rèn)為，北京“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則以及隨後的公積金新政策給市場(chǎng)帶來(lái)了極大的影響。從二手房市場(chǎng)上看，部分業(yè)主放棄掛牌，轉(zhuǎn)租或惜售，二手房市場(chǎng)將會(huì)維持縮量調(diào)整，前期極度透支的市場(chǎng)需求以及嚴(yán)格的政策壓力促使整體市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整。在新房市場(chǎng)，原本打算近期入市的開(kāi)發(fā)商可能需要重新調(diào)整開(kāi)盤(pán)結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售價(jià)格以及定價(jià)方案。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，低供應(yīng)仍將持續(xù)一段時(shí)間。

　　“計(jì)劃漲價(jià)的項(xiàng)目獲得預(yù)售證將難上加難，項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間將會(huì)不同程度地延後。”胡景暉表示，除此之外，土地增值稅等稅收的嚴(yán)格徵收，也在一定程度上影響開(kāi)發(fā)商未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期及推盤(pán)價(jià)格策略。因此，未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)量的萎縮也將造成新房市場(chǎng)成交量的低迷。

　　今年一季度，市場(chǎng)交易量創(chuàng)下新高，提前釋放未來(lái)幾個(gè)月交易量。對(duì)於後市展望，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，需求量萎縮有望使得房地産市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。張大偉表示，三個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)“零上漲”的可能性較大。胡景暉表示，雖然北京等一線城市庫(kù)存量較低，但在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的局面。(記者孔祥鑫、任峰)

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