環(huán)境臟、秩序亂、設(shè)施差是很多人對老舊小區(qū)的印象，而標準的物業(yè)公司管理又因為服務(wù)費用較高，難以被老舊小區(qū)的居民們接受。為此，朝陽區(qū)嘗試在老舊小區(qū)中開展準物業(yè)管理。截至2012年已有62個小區(qū)實行，昨日記者獲悉，今年還將在35個小區(qū)開展。

　　老小區(qū)生活環(huán)境品質(zhì)低

　　老舊小區(qū)準物業(yè)管理是指由社區(qū)居民或者專業(yè)公司為社區(qū)提供綠化、停車等方面的服務(wù)，改善老舊小區(qū)的總體環(huán)境，通過提高服務(wù)水準使其更加宜居。

　　朝陽區(qū)2000年以前建成的老舊小區(qū)819個，其中街道自管老舊小區(qū)198個，其他均為物業(yè)公司管理或單位自管。

　　由於老舊小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、物業(yè)管理不善等問題，居民的生活環(huán)境和生活品質(zhì)都受到不同程度的影響。特別是隨著住房制度的改革，老舊小區(qū)産權(quán)逐步多元化，小區(qū)維護和管理資金渠道逐步枯竭，管理水準降低，管理功能退化，使老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境與新建小區(qū)形成強烈反差，已經(jīng)成為城市建設(shè)管理的落後地帶。

　　實現(xiàn)老舊小區(qū)“有人管”

　　為了讓老舊小區(qū)的居民不用花太多錢就能住得舒服，朝陽區(qū)對老舊小區(qū)實行準物業(yè)化分三步走。

　　實行準物業(yè)管理小區(qū)，第一年由政府前期投入，提升小區(qū)硬體環(huán)境建設(shè)，對老舊小區(qū)進行綜合整治，使之具備準物業(yè)管理的基本基礎(chǔ)。

　　第二年圍繞準物業(yè)管理工作的各個方面，以居民自治為核心，做好居民工作，初步進行收費嘗試，通過內(nèi)容公示、財務(wù)公開，逐步讓居民接受準物業(yè)管理的內(nèi)容、形式，改變免費享受服務(wù)的思維定式。

　　第三年通過不同的模式整合相關(guān)資源，完善各項服務(wù)，使得老舊小區(qū)管理完善自我造血機能、達到收支平衡，實現(xiàn)自我運轉(zhuǎn)。

　　■ 追訪

　　截至2012年底，朝陽區(qū)以有治安防範、有維護維修、有綠化保潔、有停車管理“四有”為標準，在62個小區(qū)開展了準物業(yè)管理工作試點。管理模式主要有以下三種：

　　模式 1

　　地點：潘家園街道松榆西裏社區(qū)東小院

　　居民無償服務(wù)結(jié)合聘請專職人員

　　對於停車管理、綠化養(yǎng)護、房屋修繕等專業(yè)性較強的服務(wù)項目，由小區(qū)管委會請專職人員或外包給專業(yè)機構(gòu)管理。對於部分治安巡防、簡單電器維修等專業(yè)性不強的項目，由小區(qū)管委會動員居民，以志願服務(wù)的方式參與管理。

　　這種模式的優(yōu)點在於通過自管，發(fā)揮居民的積極性和主動性，整合小區(qū)內(nèi)的人力、物力、財力，降低管理成本，並將居民自管與聘請專職人員相結(jié)合，通過專職服務(wù)隊伍，拓寬準物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，保障準物業(yè)服務(wù)的水準和品質(zhì)。

　　模式 2

　　地點：團結(jié)湖一二條小區(qū)、南三條小區(qū)

　　非盈利性物業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)

　　對於老舊小區(qū)較多的街道，在街道層面成立非盈利性物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，通過政府主導(dǎo)、市場運作的方式為老舊小區(qū)統(tǒng)一提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。

　　非盈利性物業(yè)公司通過向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實現(xiàn)準物業(yè)管理的市場化運作，以市場機制保障物業(yè)服務(wù)的正常運作。

　　模式 3

　　地點：左家莊新源裏小區(qū)、勁松五區(qū)

　　居民有償服務(wù)與服務(wù)外包相結(jié)合

　　以居民互助式的準物業(yè)管理為基礎(chǔ)，將專業(yè)服務(wù)部分外包給專業(yè)物業(yè)機構(gòu)，實現(xiàn)居民互助與服務(wù)外包相結(jié)合的半專業(yè)化物業(yè)管理。

　　該模式能形成社區(qū)互助，自我組織和自我服務(wù)。比如將較易從事的停車管理崗位提供給居民有償服務(wù)，同時將專業(yè)性較強的服務(wù)外包給專業(yè)機構(gòu)，保障服務(wù)品質(zhì)。通過開發(fā)小區(qū)的人力、物力和財力，為小區(qū)管理提供可持續(xù)動力，實現(xiàn)社區(qū)整合，降低管理成本。

　　■ 個案

　　停車自管解決困難群體就業(yè)

　　朝陽區(qū)呼家樓北裏小區(qū)不是封閉管理，原先許多社會車輛都鑽進小區(qū)裏停車。一來二去，本就狹小的小區(qū)空間，顯得擁擠不堪。為了解決停車難題，有資質(zhì)的停車公司也曾進社區(qū)實地調(diào)研過，但都因小區(qū)的自然環(huán)境以及成本等問題而沒能協(xié)商成功。試點準物業(yè)管理後，小區(qū)自管會把停車管理納入了首要解決的問題之一。

　　今年1月1日起，呼家樓北裏小區(qū)停車憑證出入。小區(qū)的車證共分四種，分別是停車證、探親證、單位證和接送證，以及一張出門卡，避免社會車輛佔用車位。

　　在治理停車難的同時，還解決了困難群體就業(yè)，招聘的治安崗?fù)さ闹凳貑T都是小區(qū)的下崗職工、失業(yè)人員以及退休人員等，停車證經(jīng)費為他們的生活解決了實際困難。60歲的劉仲元就是一名值守員，他説，自己值守的門正對學校，以前上下學高峰期遇到錯車特別堵，如今車輛基本都能憑證進出，接送孩子的家長也不在小區(qū)多停留，擁堵的現(xiàn)象沒再發(fā)生過。

　　儘管停車自治管理取得了一定成效，但是管理中仍存在很多問題。自管會沒有資質(zhì)，一旦出現(xiàn)車輛剮蹭等問題，難免産生糾紛。不過，自管會已經(jīng)找到了合適的停車公司為依託，聯(lián)繫了保險公司，資質(zhì)問題很快也能解決。

　　建立準物業(yè)管理步驟

　　1 調(diào)查摸底，建立數(shù)據(jù)檔案

　　2 制定物業(yè)管理工作方案

　　3 對居民管理需求、支援度進行了調(diào)查了解

　　4 通過居民代表大會，投票選舉小區(qū)管理委員會成員

　　5 明確資金的管理方式、使用範圍

　　6 建立小區(qū)管委會章程、工作制度、居民公約等

　　7 完善硬體建設(shè)，為實現(xiàn)自治管理提供保障

　　記者 饒沛

[責任編輯： 王君飛]