經適房退出保障房體系是大勢所趨

　　“社區(qū)不再受理經適房的申請了，鄭州今年已經全面取消經適房了？”春節(jié)後，鄭州市民謝先生在論壇中發(fā)帖詢問。

　　2月27日，記者就謝先生提出的問題，向鄭州市住房保障和房地産管理局求證時獲悉，目前鄭州市已經不再受理新的經適房申請，今年鄭州市保障房將實行“三房合一”新模式，即把符合保障條件的廉租房、經適房與公租房對象統(tǒng)一納入公租房保障範圍，停止經適房和廉租房的市場供應。這意味著，面世以來一直毀譽參半的經適房，將徹底退出鄭州市歷史。

　　從1995年成為全國經適房試點城市，到2013年經適房正式退出，鄭州市經適房已走過了18個年頭。18年中，鄭州經適房走過了怎樣的道路，出現(xiàn)了哪些問題，為何要取消？鄭州全面取消經適房是否意味著在保障房中，經濟適用房的重要性已經弱化，甚至在全國都將逐漸退出住房保障體系？

　　曾經“門前冷落車馬稀”

　　在河南省房地産業(yè)商會常務副會長兼秘書長趙進京看來，鄭州市經適房走過的18個年頭可以分為3個階段。

　　1995年至2005年，鄭州經適房每平方米在1400元左右，而商品房在每平方米1600元左右。因為經適房價格與商品房價格相差無幾，雖然申請條件很寬鬆，但經適房並未引起太多人注意。趙進京説，當時甚至出現(xiàn)嵩山路“綠城花園”小區(qū)經適房項目建成兩三年，企業(yè)自己花錢打廣告還賣不出去的現(xiàn)象。趙進京將這一時期概括為“門前冷落車馬稀”的階段。

　　從2005年到2010年，鄭州市商品房價格不斷上漲，當商品房漲到2500元每平方米時，經適房價格還在每平方米1600元徘徊。經適房申請人迅速增多，“供不應求”，開始出現(xiàn)騙取經適房現(xiàn)象。趙進京稱這一階段為“忽如一夜春風來”的階段。

　　自2010年開始，鄭州市出臺更嚴格的經適房管理新政，然而在短短3年裏，就有5萬戶家庭申請經適房，並不斷爆出違規(guī)騙取經適房問題。鄭州經適房違規(guī)事件頻出，飽受詬病、爭議不斷。趙進京稱為這一時期為“此恨綿綿無絕期”的階段。

　　鄭州市房管局規(guī)劃和住房保障處處長馮榮智在接受媒體採訪時也表示，最初，經濟適用房並不像現(xiàn)在這麼搶手，2005年之前，由於經濟適用房和商品房價格相差不多，甚至比當初的職工集資建房價格還高，位置比較偏，儘管審核程式很簡單，條件放寬後銷售還是遇冷。

　　馮榮智説，2006年到2009年，由於與商品房價格差從每平方米幾百元擴大到兩三千元，經濟適用房開始逐漸“受寵”，同時，由於準入門檻較低、收入認定程式簡單等原因，出現(xiàn)申購經濟適用住房“井噴”的現(xiàn)象。隨之産生種種問題，部分企業(yè)為解決建設資金緊張問題，自留房源、違規(guī)銷售，有人通過提供虛假的收入、戶籍或婚姻證明，騙取購房資格，也出現(xiàn)了倒賣經濟適用住房的問題。

　　經適房發(fā)展中問題層出不窮

　　雖然近幾年鄭州對經適房的戶型、上市交易作出了嚴格限定，但問題和質疑一直伴隨著鄭州經適房的發(fā)展。經適房兩頭不沾，真正的窮人買不起，收入較高者沒資格買，更重要的是，在經適房分配過程中存在大量弄虛作假、權力自肥以及利益輸送現(xiàn)象。

　　日前爆出的鄭州“房妹”事件中，“房妹”全家曾擁有多達31套房産，一家四口都是“雙戶口”。據(jù)鄭州市紀委翟振鋒案件專案組通報稱，“翟振鋒（‘房妹’父親）一家曾擁有31處房産(含兩處在老家新密市的自建房，無房産證)，其中已出售7套，現(xiàn)有24套，無一套是經適房。”但專案組調取了翟振鋒妻子李淑萍的河南一通房地産有限公司開發(fā)的南溪苑項目售房記錄，發(fā)現(xiàn)二七區(qū)房管局兩名工作人員違規(guī)通過李淑萍取得27套經適房房源。

　　事實上，經適房領域一直是鄭州市的腐敗重災區(qū)。據(jù)新華社報道，僅2011年，鄭州市紀委就查處了10多起經濟適用房腐敗案件。黨政紀立案14人，移送司法機關12人，涉案金額1.1億多元，收繳違紀違法資金5200多萬元。

　　其中，二七區(qū)原常委、統(tǒng)戰(zhàn)部長曲某，鄭州市經濟適用房建設管理中心原副主任林某，中牟縣公安局黃店派出所原所長張某受賄案等經濟適用房領域系列腐敗案件，引起社會廣泛關注。

　　2011年8月，鄭州紀委與公安、檢察等部門破獲一個違規(guī)辦理鄭州市常住戶口並倒賣經濟適用房房源的網(wǎng)路，7名利益鏈上的民警被查處，其中4人被移交司法機關。

　　除此之外，提供虛假證明、偽造資格情況不斷，也讓經適房的分配、後期管理成為鄭州市民吐槽的焦點，“開寶馬住經適房”不斷見諸報端。據(jù)統(tǒng)計，2011年、2012年，鄭州市共有2404戶家庭被取消經適房購買資格，5462戶家庭被取消廉租房保障資格。

　　正因為存在各種問題，2011年以來，鄭州暫停了新的經適房項目選址。

　　2012年8月，河南省住建廳與河南省審計廳聯(lián)合召開新聞通氣會表示，2013年年底河南省將全部取消經適房。至於取消經濟適用房的原因，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長劉洪濤表示，一是經濟適用房有許多人違規(guī)操作，易滋生腐敗。河南省審計廳對河南6個省轄市已建成的保障性安居工程的一項審計顯示，6個省轄市共建成廉租房1.6萬套，其中空置8215套，空置率高達51.3%；同時存在違規(guī)分配保障性住房和發(fā)放廉租房補貼的現(xiàn)象，6個省轄市共有4390戶違規(guī)享受保障性住房政策相關待遇，其中816戶不符合經濟適用房購置條件，佔抽查總數(shù)的12.6%。二是經濟適用房面積雖控制在90平方米以下，但真正需要住房的人仍然買不起，而買得起房的人，又嫌房子面積太小。三是經濟適用房的購房資格審查在操作中很難認定。

　　公共資源怎麼變成了個人收入

　　鄭州經適房面臨的問題，國內的其他城市同樣存在。如武漢發(fā)生“六連號”事件，北京、重慶也出現(xiàn)過大量經適房違規(guī)出租。

　　至於經適房問題層出不窮的原因，中國房地産研究會一位專家認為，表面上看，問題出現(xiàn)在經適房的準入審核關口，一方面政府部門難以準確掌握居民的實際收入和財産狀況，各部門之間資訊無法聯(lián)通共用，公示制度也常常流於形式，難以做到真正的公平，以致發(fā)生騙購和權力尋租等問題。另一方面由於有關部門人員緊張，僅憑街道裏的兩三名工作人員，完成所有經適房申請對象的資格審核、復核及對房屋的管理，難免會出現(xiàn)疏漏。

　　“在經濟適用房的準入分配管理上，除了普遍實施的三級審核、兩級公示外，不少地方還對經適房搖號進行現(xiàn)場直播，接受公眾的監(jiān)督。”該專家説，經適房出問題的最根本原因是能提供産權的經適房與商品房存在巨大的價格差，帶來巨大的權力尋租和牟利空間，給某些人提供了可乘之機。以鄭州為例，鄭州經濟適用房之所以從“無人問津”到“井噴”，正是因為鄭州經適房和商品房的價格差從2001年的200多元上漲到2009年的2000多元。

　　“經適房補的是磚頭，而不是人頭。”該專家表示，由於經適房具有産權，申購家庭獲得了經適房購房資格，就相當於獲得了經適房和商品房的價格差。在商品房價格暴漲的情況下，經適房常被用來違規(guī)出租或繳納少量“轉商”費用後出售，一轉手往往就是數(shù)十萬元的利潤，等於把政府補貼的經適房和商品房的價格差這一公共資源轉變?yōu)榱藗€人收入。

　　作為反對經濟適用房政策的代表人物，華遠地産董事長任志強在接受媒體採訪時曾表示：“開發(fā)商交了商品房的土地出讓金，業(yè)主購買后土地升值就是自己的，而經濟適用房是不交土地出讓金的，那麼購買后土地升值就不應該是你的。經濟適用房的産權在配售過程中無償?shù)剞D移到個人，從一開始就是錯的。政府認為虧了，所以要求經濟適用房5年內不能賣，賣要再加一部分錢，如果不轉讓，這個便宜就永遠讓你們家佔著。經濟適用房讓配售家庭白撿了土地的價值，從經濟學和法理上講不通。保障性住房的政府責任不可推卸，但經適房不明確共有産權性質，取消投資投機屬性，則變成變相商品的資源再分配，失去了保障的本質，這種保障的結果只會産生社會資源分配的不公。”任志強還認為，這種不公還體現(xiàn)在經適房分配的其他層面，比如正在享受經適房的人是否符合條件？“正是分配裏的不公平形成了社會上很大的怨氣。”

　　多地住房保障體系全面改“租”

　　對於保障房該不該包括經適房，一直是爭議較大的問題，有人認為取消經適房因噎廢食，有人則認為當斷則斷。儘管該不該取消經適房在理論層面仍然爭執(zhí)不休，但在實踐層面，很多地方政府已經選擇減少、停建經適房。

　　早在2008年年底，湖南省長沙市房管局就曾提出原則上不再新建經適房。2009年年初江蘇省常州市也宣佈市區(qū)不再新建經適房。

　　2012年3月，《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》提出，除已批準立項的項目外，暫停新建經適房，將其供應對象納入公租房供應範圍。隨後，江西省也于4月發(fā)佈《關於保障性安居工程建設和管理的實施意見》，要從2012年開始停止新建經適房和限價房，公租房是保障性安居工程建設的重點。2012年8月，河南省成為全國第三個明確表示停止建設經濟適用房的省市。

　　據(jù)鄭州市住房保障和房地産管理局有關負責人介紹，今年，鄭州市將新開工保障房和棚戶區(qū)改造住房45848套，基本建成45672套。剛出臺的樓市調控“新國五條”中規(guī)定，要加快保障性安居工程規(guī)劃建設，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ瞎爣８鶕?jù)這一政策精神，在廉租房對象應保盡保的基礎上，鄭州市將公租房覆蓋面擴大到城鎮(zhèn)常住人口，包括新就業(yè)職工和來鄭務工人員，經適房退出保障房舞臺，實行“三房合一”新模式。同時，鄭州市將對廉租房和公租房按照“計劃分別上報、資金打捆使用、項目統(tǒng)一規(guī)劃、工程統(tǒng)一建設、後續(xù)統(tǒng)一管理”的原則進行並軌建設。

　　該負責人表示，2012年4月，該局就曾提出“經濟適用住房將適時退出”。鄭州此次全面取消經濟適用房，實行“三房合一”新模式，是河南省第一個正式公開宣佈停建經適房的城市，也是首個明確將3種保障房“並軌”為公租房的城市。

　　據(jù)其介紹，考慮到已有家庭獲得購買經適房和租住廉租房的資格，已經獲得經適房購買資格的家庭，仍能正常輪候經適房，直至全部輪候結束。目前，鄭州市已有3.4萬戶家庭取得經適房購房資格證，其中有1.3萬戶家庭已住進經適房。同時，鄭州市還有4萬多套經適房的建設任務，這些房子完全能夠滿足目前正常申購經適房家庭的需求，妥善解決過渡期遺留問題。對於已經獲得廉租房租住資格的家庭，鄭州市安排其在原租金不提高的情況下，直接入住公租房，差額租金由財政補貼。

　　“‘三房合一’新模式將有利於把有限的保障房建設資金集中起來，為百姓提供更多公租房，擴大保障範圍。更重要的是，它將促使人們改變一個觀念，即由過去的‘居有其屋’向‘居有其所’轉變，逐步建立‘以租為主’的住房保障體系。”河南財經政法大學房地産經濟研究所所長李曉峰説，自2010年6月引入公租房的概念，到“十二五”規(guī)劃綱要（草案）中公租房被上升到一個更高的地位，我國住房保障體系將從為中低收入者提供産權式的住房，逐步轉向更加符合市場機制的以公租房為主的體系。

　　中國房地産學會副會長、資深房地産研究專家陳國強2012年曾表示，很多城市已經明確了未來保障房的主要形式是以公租房和廉租房為主，經適房退出是早晚的事。未來銷售的有産權的保障房不是主流，在保障房的形式上應該重點以租賃保障型房源為主。曾參與起草住房保障法的清華大學法學院副教授王洪亮此前在接受中國青年報記者採訪時表示，今後，“租賃保障”將成為各地住房保障的首要方式。“以租為主才能在一定程度上實現(xiàn)公平分配。如果全改成租賃的，尋租空間小了，尋租的動力、獲取利益的動力就沒有了，分配不公肯定會越來越少。”

　　河南省商業(yè)經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，經適房退出會對樓市造成影響，但短期內體現(xiàn)不出來，長期內還是比較明顯的。鄭州出臺這種政策符合保障房政策方向。保障房主要針對沒有能力買房的人，要保障其有房子住，不一定非要有所有權，“租房也是家”。經適房退出，將那些在租房和買房間徘徊的人推向商品房市場，會進一步擴大商品房剛需，對商品房市場會産生影響，也會推高價格。

　　對於經適房的停建，鄭州市永威置業(yè)常務副總經理馬水旺認為，目前鄭州經適房在房地産市場中的體量並不是很大，取消經適房對商品房市場的影響不大。取消經適房後，經適房承建商完全可以轉建公租房、廉租房等保障性住房。（本報鄭州3月3日電 記者 韓俊傑 通訊員 張玉甫）

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